Ustanowienie hipoteki najczęściej kojarzy się z dobrowolną decyzją kredytobiorcy, którym może być zarówno konsument jak i przedsiębiorca. Poprzez zgodę na ustanowienie hipoteki obciążającej nieruchomość, klient banku uzyskuje dostęp do tańszego finansowania albo może nabyć dom, lokal lub działkę. W takim przypadku, mamy do czynienia z hipoteką umowną, której ustanowienie jest rezultatem dobrowolnie zawieranej umowy. Warto jednak mieć świadomość, że obowiązujące przepisy pozwalają również na zastosowanie hipoteki przymusowej. Zgodnie ze swoją nazwą powstaje ona bez konieczności wyrażenia zgody przez właściciela obciążanej nieruchomości. Hipoteka przymusowa to rozwiązanie dość często stosowane przez organy administracji publicznej w celu dochodzenia swoich należności wynikających na przykład z niezapłaconych podatków. Właśnie dlatego postanowiliśmy przedstawić podstawowe informacje na temat takiego przymusowego rodzaju hipoteki.
Popularność hipoteki przymusowej sugeruje, że jest to rozwiązanie korzystne z punktu widzenia wierzyciela. Faktycznie, taka przymusowa hipoteka (podobnie zresztą jak jej umowny odpowiednik) mocno ułatwia dochodzenie należności. Chodzi o to, że wierzyciel hipoteczny posiada pierwszeństwo przed pozostałymi wierzycielami w razie postępowania egzekucyjnego i licytacji majątku nieruchomego dłużnika. Artykuł 1025 kodeksu postępowania cywilnego wskazuje, że kwota uzyskana z egzekucji zaspokaja należności wierzycieli hipotecznych w kolejności piątej. Wcześniej pokrywane są przede wszystkim same koszty egzekucyjne, należności wynikające z alimentów oraz zobowiązania przedsiębiorcy względem jego pracowników.
Lektura ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147) potwierdza natomiast, że hipoteka przymusowa ma wiele wspólnych cech ze standardową hipoteką umowną. Obydwa rodzaje hipoteki posiadają charakter akcesoryjny, co oznacza, że nie mogą funkcjonować bez zabezpieczanego roszczenia. Hipoteka przymusowa (tak samo jak umowna) wygasa razem z zabezpieczanym zobowiązaniem. Kolejną ważną kwestią jest konstytutywny charakter wpisu hipoteki w księgach wieczystych. W przeciwieństwie na przykład do prawa własności działki, hipoteka (w tym hipoteka przymusowa) zaczyna istnieć dopiero po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej.
Warto też wspomnieć o artykule 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ten przepis wskazuje, że wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości (poza odsetkami) nawet jeśli wierzytelność uległa przedawnieniu. Zasada określona przez art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece obejmuje również hipotekę przymusową, co potwierdza doktryna (zobacz na przykład: T. Czech [w:] Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Tom II. Hipoteka, Warszawa 2022, art. 77). Brak przedawnienia hipoteki (w tym przymusowej) znajduje też zastosowanie do innych niż nieruchomości przedmiotów zabezpieczenia, czyli do użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wcześniej wspomnieliśmy, że hipoteka przymusowa to rozwiązanie często stosowane przez organy administracji publicznej. Warto jednak wiedzieć, że ten rodzaj hipoteki mogą równie dobrze wykorzystywać pozostali wierzyciele. Artykuł 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że hipoteka przymusowa jest ustanawiana na wniosek wierzyciela, którego wierzytelność stwierdzono tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Mowa o tytule egzekucyjnym z sądową klauzulą wykonalności. Najczęściej chodzi o prawomocny wyrok sądowy. Ponadto hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na podstawie:
Niewątpliwym atutem hipoteki przymusowej jest fakt, że obejmuje ona wszystkie nieruchomości dłużnika. Nie mogą to być jednak nieruchomości należące do Skarbu Państwa (poza wyjątkami ustawowymi). Dokument stanowiący podstawę wpisu hipoteki przymusowej zwykle określa jej wartość. Wierzyciel nie może domagać się ustanowienia hipoteki na większą kwotę.
Organy administracji publicznej stosujące chętnie hipotekę przymusową nie potrzebują oczywiście pomocy w zakresie wykorzystania takiego zabezpieczenia. Sytuacja przedstawia się nieco inaczej w przypadku pozostałych wierzycieli. Chodzi przede wszystkim o przedsiębiorców, którzy znacznie częściej niż konsumenci posiadają wierzytelności wymagające zastosowania hipoteki przymusowej. W praktyce okazuje się, że wierzyciele dość często potrzebują informacji o zasadach, na jakich funkcjonuje hipoteka przymusowa. W takiej sytuacji bardzo użyteczna okazuje się pomoc eksperta prawnego.
