Współwłasność nieruchomości często jest postrzegana jako rozwiązanie tymczasowe i wymuszone. Trudno się temu dziwić, bo taki stan uregulowania kwestii własnościowych często skutkuje sporami pomiędzy współwłaścicielami. Warto przypomnieć, że osoby posiadające dwa równe udziały w nieruchomości (np. udziały spadkowe) nie mogą samodzielnie podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przykładem jednej z takich decyzji jest chociażby remont odziedziczonego domu albo sprzedaż nieruchomości. Problemy związane ze wspólnym zarządem nieruchomością mogą pogorszyć stosunki nawet pomiędzy osobami, które wcześniej nie miewały wzajemnych konfliktów. Receptą na te wszystkie problemy jest po prostu zniesienie współwłasności nieruchomości. W ramach naszego poradnika wyjaśniamy, w jaki sposób takie zakończenie współwłasności będzie możliwe. Na końcu artykułu znajdują się dodatkowe odpowiedzi na często zadawane pytania (FAQ).
Naszą analizę prawną warto rozpocząć od informacji o podstawowym charakterze. Przykładem jest nawiązanie do artykułu 210 kodeksu cywilnego. Ten przepis wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności nieruchomości. Wspomniane roszczenie nie podlega przedawnieniu, ale na mocy porozumienia można je wyłączyć na okres nie dłuższy niż 5 lat (z opcją późniejszego przedłużenia). Warto dodać, że do wspomnianego artykułu 210 kodeksu cywilnego odwołują się przepisy związane ze wspólnością majątku spadkowego oraz działu spadku, a także z podziałem majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej.
Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości ma dotyczyć gospodarstwa rolnego, to właściwe będą przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592). Doktryna prawna zwraca natomiast uwagę, że współwłasność w częściach ułamkowych jest traktowana jako rozwiązanie tymczasowe i właśnie dlatego ustawodawca pozwala na łatwe zniesienie współwłasności nieruchomości (zobacz: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 210).
Nie ma żadnych wątpliwości wśród teoretyków prawa, że zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na mocy prawomocnego wyroku sądowego lub poprzez porozumienie współwłaścicieli zakończone umową. W tym drugim przypadku, przepisy nie mówią jednak zbyt wiele o treści i charakterze zawieranej umowy. Umowa znosząca współwłasność jest czymś zupełnie innym niż na przykład analogiczny dokument potwierdzający sprzedaż nieruchomości.
Co ważne, zniesienie współwłasności nieruchomości na drodze umowy musi być decyzją wszystkich współwłaścicieli domu, gruntu lub lokalu. Jeśli tylko niektórzy z nich wyrażą odpowiednią wolę, to może dojść do sprzedaży części udziałów. W ten sposób współwłasność nieruchomości nie zostanie jednak całkowicie zniesiona, ponieważ w dalszym ciągu będzie istniało co najmniej dwóch współwłaścicieli.
Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter umowny, to należy stosować artykuł 158 kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że umowa skutkująca przeniesieniem własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg notarialnego udokumentowania zniesienia współwłasności oznacza dodatkowe koszty, ale taki wariant mimo wszystko może okazać się dużo mniej kosztowny od postępowania sądowego. Zniesienie współwłasności nieruchomości na drodze sądowej ma w polskich warunkach jeszcze jedną wadę. Mianowicie, taki wariant wiąże się często z długim oczekiwaniem na prawomocne orzeczenie sądu.
Przypomnijmy, że sądowe zniesienie współwłasności następuje w ramach postępowania nieprocesowego. Najnowsze dostępne dane Ministerstwa Sprawiedliwości mówią jednak, że nawet takie nieprocesowe postępowania nierzadko trwają około jeden rok. Warto pamiętać, że postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości może zostać zakwestionowane poprzez apelację, co dodatkowo wydłuży czas trwania procedur sądowych. Czasem sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości trafiają nawet przed Sąd Najwyższy (przykład: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2018 r. – sygnatura akt: IV CSK 234/18).
Skoro już wiemy, jak zniesienie współwłasności nieruchomości wygląda w przypadku umowy i postępowania sądowego, to warto teraz wyjaśnić, w jaki sposób strony mogą podzielić nieruchomość. Intuicja podpowiada, że możliwe są trzy rozwiązania. Chodzi o fizyczny podział nieruchomości, podział sumy uzyskanej dzięki sprzedaży oraz odpłatne przekazanie udziałów w nieruchomości jednej osobie przez pozostałych współwłaścicieli. Właśnie takie warianty przewidują obowiązujące przepisy.
Warto jednak pamiętać, że zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez fizyczny podział nie zawsze jest możliwe. Nie wszystkie nieruchomości (zwłaszcza mieszkaniowe) można bowiem podzielić bez znaczącej utraty ich wartości/i lub użyteczności. Czasem specyfika nieruchomości (na przykład domu) wymusza jej podział na nierówne części, ale tę dysproporcję można wyrównać później poprzez dopłatę na rzecz byłego współwłaściciela, który otrzymał mniejszą część.
Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości ma mieć charakter umowny, to współwłaściciele mogą swobodnie decydować o sposobie podziału (pod warunkiem zgodności ustaleń z przepisami i zasadami współżycia społecznego). Natomiast sąd orzekając o zniesieniu współwłasności ocenia sprawę nie tylko przez pryzmat kwestii technicznych. Przykładowo, jeżeli strony są silnie skonfliktowane, to podział nieruchomości mieszkaniowej skutkujący wyodrębnieniem osobnych lokali może nie być zaakceptowany przez sąd (zobacz: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2001 roku, sygn. akt II CKN 421/00).
W warunkach konfliktu wspólnie mieszkających osób oraz w razie istnienia fizycznych przeszkód dla podziału, sąd może orzec o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji oraz podziale środków uzyskanych ze sprzedaży. Takie rozwiązanie często jest jednak traktowane jako ostateczność. Bardziej korzystne może być zniesienie współwłasności nieruchomości następujące poprzez przyznanie całej własności jednej ze stron i obciążenie jej obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela lub współwłaścicieli (przez nie więcej niż 10 lat). W razie dobrowolnej umowy, spłatę przekazanego udziału można rozłożyć na czas dłuższy niż wspomniane 10 lat (zobacz: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 210).
Często zadawane pytania (FAQ):
Taki wniosek trzeba dostarczyć do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości (zobacz artykuł 606 kodeksu postępowania cywilnego). Wspomnianego pisma procesowego nie muszą składać wszyscy współwłaściciele.
Tak, strony mogą przedstawić sądowi odpowiedni projekt podziału nieruchomości. Sąd uwzględni go, o ile nie występują przeciwwskazania prawne, a wszyscy współwłaściciele mają zgodną opinię co do sposobu proponowanego podziału. Decyzja sądu o podziale fizycznym nieruchomości zależy od opinii biegłych.
Nie można zmuszać współwłaściciela do przejęcia całości nieruchomości. Jeżeli wszystkie strony wyrażą chęć pozbycia się nieruchomości, to jedynym dopuszczalnym rozwiązaniem będzie sprzedaż rzeczy i zaspokojenie byłych współwłaścicieli poprzez uzyskane środki.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Natomiast dołączenie zgodnego projektu zniesienia współwłasności obniża stawkę tej opłaty do 300 zł.
