Jeżeli chodzi o kwestie związane z własnością gruntów oraz ich obmiarem, to w Polsce wciąż mamy do czynienia ze sporym bałaganem. Wystarczy tylko przypomnieć, że na terenach wiejskich co druga działka wymaga dokładnego wyznaczenia granic w ramach modernizacji ewidencji gruntów i budynków. Poza tym wciąż znajdziemy nieruchomości gruntowe nieposiadające księgi wieczystej. Innym problemem jest niesformalizowane korzystanie z cudzych gruntów. Czasem wciąż mamy do czynienia z sytuacją, w której dojazd do nieruchomości prowadzi przez grunt sąsiada. Jeżeli właściciele działek się znają i pozostają w dobrych relacjach, to korzystanie z części cudzej działki jako drogi dojazdowej nie wzbudza kontrowersji. Gorzej jeśli dochodzi do zmiany właściciela, a nowy sąsiad nie jest już skłonny do darmowego i nieformalnego udostępniania swojego gruntu w celach przejazdu lub przechodu. W takich sytuacjach dość często pada pytanie o to, czy można zasiedzieć drogę prowadzącą do domu. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi na wspomniane pytanie. Co więcej, wyjaśniamy również, jak można doprowadzić do pożądanego zasiedzenia gruntu.
Wcześniej wspominaliśmy już o sytuacji, w której właściciel nieruchomości przez dłuższy czas korzysta z działki sąsiada częściowo pełniącej rolę drogi dojazdowej. Jeżeli na skutek zmiany właściciela, konfliktu międzysąsiedzkiego lub innej sytuacji, nie będzie już możliwe dojeżdżanie do nieruchomości na poprzednich zasadach, to właściciel gruntu potrzebujący dojazdu stanie przed pewnym dylematem. Mianowicie, chodzi o dwie możliwości uzyskania dojazdu. Pierwszy wariant zakłada ustanowienie służebności drogi koniecznej, które jest powiązane z zapłatą wynagrodzenia przez właściciela działki potrzebującej dojazdu (tzw. działki władnącej) na rzecz właściciela działki obciążonej. Jeżeli do ustanowienia służebności drogi koniecznej dojdzie na mocy orzeczenia sądu, a nie międzysąsiedzkiej umowy (co jest częste), to o wynagrodzeniu za korzystanie ze służebności zadecyduje właśnie sąd.
W opisywanej sytuacji drugi sposób na zapewnienie sobie dojazdu zakłada zasiedzenie służebności. Wiele osób nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że służebność gruntową można zasiedzieć. W popularnym rozumowaniu zasiedzenie zwykle kojarzy się bowiem z uzyskaniem własności nieruchomości. Tymczasem służebność gruntowa również może zostać nabyta przez zasiedzenie. Jest to możliwe jeśli służebność polega na korzystaniu z trwałego oraz widocznego urządzenia. Warto również pamiętać, że osoba zamierzająca zasiedzieć służebność nie uniknie postępowania sądowego. Zasiedzenie służebności jest bowiem stwierdzane na mocy postanowienia sądu. W ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie (Czy można zasiedzieć drogę prowadzącą do domu?) wyjaśniamy również, że sprawy o zasiedzenie rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości (mowa o działce z drogą podlegającą zasiedzeniu).
Wiele osób po konsultacji z ekspertem prawnym może uznać, że lepszym wariantem niż wnioskowanie o ustanowienie drogi koniecznej jest właśnie zasiedzenie służebności. Wspomniana konsultacja jest zalecana, ponieważ zwykłemu Kowalskiemu trudno będzie porównać czasowy i kosztowy aspekt obydwu rozwiązań. My natomiast w ramach odpowiedzi na pytanie czy można zasiedzieć drogę prowadzącą do domu zwracamy uwagę na pewne wymagania, które prawo ustanawia w kontekście zasiedzenia służebności. O takiej formie zasiedzenia mówi artykuł 292 kodeksu cywilnego. Czytamy w nim, że służebność gruntowa może zostać zasiedziana pod warunkiem, że polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W przypadku zasiedzenia służebności, odpowiednio stosowane są przepisy, które prawo cywilne przewiduje dla zasiedzenia nieruchomości.
Odpowiednie zastosowanie przepisów dotyczących zasiedzenia nieruchomości oznacza między innymi, że zasiedzenie służebności będzie możliwe w ciągu 20 lat tylko pod warunkiem dobrej wiary osoby posiadającej służebność (posiadacza). Brak dobrej wiary u posiadacza przedłuża okres zasiedzenia do 30 lat. Jeżeli chodzi o pojęcie dobrej i złej wiary w orzecznictwie, to warto odwołać się na przykład do definicji, jaką podaje Postanowienie Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 8 maja 2019 r. (sygnatura akt: IX Ca 36/19). Czytamy w nim, że: „dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje”. Poprzez zaprzeczenie powyższego można wyprowadzić definicję złej wiary. W analizowanym przypadku, wiąże się ona z brakiem możliwości posiadania usprawiedliwionego przekonania co do przysługiwania służebności.
Jeżeli chodzi o kwestię zasiedzenia służebności i odpowiedź na tytułowe pytanie (Czy można zasiedzieć drogę prowadzącą do domu?), to kluczowe znaczenie ma również aspekt trwałego i widocznego urządzenia. Komentarze prawne zwracają uwagę, że warunkiem zasiedzenia służebności jest nieprzerwany okres (20 lat/30 lat) posiadania tej służebności gruntowej. Rozpoczyna się on w chwili wejścia we władanie (w zakresie służebności) trwałym i widocznym urządzeniem. Niestety, ten ostatni termin wzbudzał wątpliwości, co wymusiło doprecyzowanie tematu przez Sąd Najwyższy. Orzecznictwo SN wskazuje, że trwałe i widoczne urządzenie powinno być zauważalnym efektem działania ludzkiego. Co ważne, doktryna prawna dopuszcza możliwość, w której wykonawcą wspomnianego urządzenia jest posiadacz służebności (zobacz: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 292). To ważna kwestia, ponieważ możemy sobie wyobrazić sytuację, w której jeden sąsiad pozwala drugiemu na dojazd poprzez skraj swojej działki pod warunkiem utwardzenia drogi.
W orzecznictwie wskazuje się, że zasiedzenie służebności może również nastąpić na skutek korzystania z urządzenia wykonanego przez osobę trzecią. Według jednego z popularnych poglądów, służebności nie można natomiast zasiedzieć korzystając z urządzenia (najczęściej drogi) wykonanego przez właściciela nieruchomości. Nie jest to jednak opinia podzielana przez wszystkich ekspertów z dziedziny prawa cywilnego. Wątpliwości nie wzbudza natomiast fakt, że samo przechodzenie lub przejeżdżanie przez działkę skutkujące powstaniem kolein nie stanowi argumentu na rzecz zasiedzenia służebności. Taka powstała w sposób naturalny droga nie jest bowiem efektem działania ludzkiego. O działaniu ludzkim można natomiast mówić jeśli droga została utwardzona przez sąsiada potrzebującego przejazdu (zobacz: M. Jankowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 292).
Już wcześniej wspomnieliśmy, że zasiedzenie służebności wymaga postępowania sądowego. Mówiąc bardziej poprawnie, postanowienie sądu jedynie potwierdza takie zasiedzenie, które nastąpiło z mocy prawa po upływie dwudziestoletniego lub trzydziestoletniego terminu. Osoba zadająca pytanie, czy można zasiedzieć drogę prowadzącą do domu, na pewno powinna wykonać następujące czynności:
Warto wiedzieć, że prawomocne postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie służebności będzie stanowiło podstawę do dokonania odpowiedniego wpisu służebności w księdze wieczystej obciążonej nieruchomości. Jeżeli jednak mamy świadomość, że próba zasiedzenia służebności doprowadzi do znaczącego pogorszenia stosunków z sąsiadem, to można spróbować polubownego rozwiązania. Polega ono na umownym ustanowieniu służebności drogi koniecznej w zamian za niewielkie wynagrodzenie, które skompensuje sąsiadowi wszystkie poniesione koszty.
