Informacje napływające z rynku kredytów mieszkaniowych wskazują, że w przypadku nowych umów okres spłaty dłuższy niż 20 lat jest nadal popularny. Wiele osób wybiera długi okres spłaty „hipoteki”, aby zmniejszyć udział raty w miesięcznym dochodzie. Jednocześnie dowiadujemy się, że typowy polski kredyt mieszkaniowy jest spłacany szybciej niż sugerowałby to harmonogram. Mimo tego, internauci czasem mają wątpliwości, czy przedterminowa spłata długu będzie opłacalna. W związku z tym odpowiedź na pytanie, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny wydaje się bardzo uzasadniona. Postanowiliśmy przeanalizować ten temat w sposób wszechstronny i nawet przedstawić przykładowe obliczenia. Warto jednak zacząć od podstawowych kwestii związanych z nadpłatami.
Na wstępie warto przypomnieć, że nadpłata kredytu mieszkaniowego oraz każdego innego kredytu lub pożyczki skutkuje obniżeniem salda zadłużenia, czyli aktualnej kwoty, którą klient jest winny bankowi. Na samym początku spłaty, saldo zadłużenia odpowiada wartości kredytu (pożyczonego kapitału). Później, w miarę spłacania kolejnych rat saldo zadłużenia spada, ponieważ obniżają je kapitałowe części rat. Bank księguje spłacany kapitał na poczet zadłużenia, podczas gdy część odsetkowa stanowi wynagrodzenie za pożyczenie pieniędzy. W przypadku najbardziej popularnego wariantu spłaty (raty równe), odsetki na początku stanowią zdecydowaną większość raty, a udział raty kapitałowej stopniowo się zwiększa. Szybsze od planowanego pomniejszenie salda zadłużenia przy pomocy dodatkowych środków klienta banku nazywamy nadpłatą/przedterminową spłatą. Nadpłata może mieć charakter całkowity lub częściowy. Całkowita przedterminowa spłata często ma związek ze sprzedażą kredytowanego mieszkania.
Osoby pytające, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny, powinny wiedzieć, że nadpłata nie musi powodować obniżenia raty. Rata nie spadnie, jeśli bank za zgodą klienta odpowiednio skróci okres spłaty. Inny przypadek nadpłaty nieskutkującej obniżeniem raty ma miejsce, gdy jednocześnie dochodzi do znaczącego wzrostu oprocentowania. Pamiętajmy, że rodzime kredyty mieszkaniowe posiadają obecnie stawki oprocentowania „zamrożone” najwyżej na 5 lat – 7 lat. Dlatego nieduża nadpłata nie może zagwarantować, że po jej dokonaniu raty nigdy już nie osiągną wcześniejszego poziomu.
W kontekście wspomnianego wyżej braku gwarancji obniżenia raty może rodzić się pytanie, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny. Odpowiedź jest twierdząca, ponieważ nadpłata stwarza duże prawdopodobieństwo, że raty nigdy nie osiągną poziomu zagrażającego stabilności budżetu domowego. Poza tym ważnym argumentem za nadpłatą jest oprocentowanie kredytów (w tym mieszkaniowych) wyższe od oprocentowania depozytów. Jest to ogólna reguła, która pozwala bankom czerpać zyski odsetkowe. W przypadku indywidualnych sytuacji, relacje oprocentowania mogą być różne. Jako przykład można przytoczyć sytuację osoby, która wiosną 2021 roku zaciągnęła kredyt mieszkaniowy ze stawką „zamrożoną” na niskim poziomie (3,5%), a już rok później mogła oszczędzać na depozycie ze stawką dużo wyższą od oprocentowania (średnie oprocentowanie lokat na okres od 6 miesięcy do 1 roku w grudniu 2022 r. wynosiło 6,5%). Takie sytuacje nie są jednak częste.
Warto też mieć świadomość, że dzięki nadpłacaniu kredytu dochodzi do swoistego przesunięcia konsumpcji i oszczędności. Mianowicie, większa kwota zapłacona bankowi teraz uwolni przyszłe wydatki na cele oszczędnościowe i konsumpcyjne. Dla niektórych osób dodatkowe znaczenie mają czysto psychologiczne aspekty związane z brakiem obciążenia hipotecznego nieruchomości. Osoby zamierzające jak najszybciej zamieszkać wyłącznie „na swoim”, często w szybkim tempie nadpłacają kredyty mieszkaniowe. Trzeba jednak zachować pewną rozwagę planując kolejne nadpłaty.
Osobom szukającym odpowiedzi na tytułowe pytanie (Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny zamiast oszczędzać?), trzeba również przypomnieć o konieczności zbilansowania nadpłat oraz posiadanych oszczędności, które mogą być przydatne w razie problemów finansowych i zdrowotnych. Innymi słowy, warto mieć pewną sumę „na czarną godzinę”, ponieważ wraz z nadpłatą tracimy dostęp do środków oddanych bankowi. Za granicą czasem dostępna jest usługa bilansowania kredytu polegająca na tym, że pieniądze przechowywane na rachunku powiązanym z kredytem obniżają ratę do momentu ich ewentualnej wypłaty. Krajowe banki obecnie nie oferują bilansowania. Właśnie dlatego należy dbać o swoją płynność finansową. W przeciwnym razie nadpłata kredytu może skutkować koniecznością ponownego pożyczenia pieniędzy – tym razem w ramach kredytu gotówkowego lub pożyczki.
Wszystkie osoby, które kiedykolwiek interesowały się nadpłacaniem kredytu mieszkaniowego zapewne wiedzą, że bank w zamian za nadpłatę może naliczyć prowizję. Wspomniana prowizja rekompensuje kredytodawcy utracone zyski odsetkowe i dlatego bywa czasem nazywana prowizją rekompensacyjną. Warto wiedzieć, że od 2017 r. wysokość prowizji rekompensacyjnej została uregulowana przez przepisy. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Ten akt prawny w przypadku kredytów hipotecznych udzielonych od 22 lipca 2017 r. ustalił limity wysokości prowizji rekompensacyjnej.
Przepisy obowiązujące od 2017 roku wskazują, że w przypadku „hipoteki” ze zmienną stawką oprocentowania, prowizja za wcześniejszą spłatę może być pobierana tylko w trakcie pierwszych 3 lat od podpisania umowy. Co więcej, przepisy określają maksymalną wysokość prowizji rekompensacyjnej na poziomie 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego oraz jako 100% odsetek, które zostałyby naliczone w okresie następnego roku od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego. W przypadku starszych umów kredytowych, obowiązywała dowolność związana z wysokością prowizji. Na ogół jednak prowizja za wcześniejszą spłatę nie była pobierana po 4 – 5 latach od daty podpisania umowy. Informacji o zasadach naliczania prowizji trzeba szukać w umowie kredytowej lub na infolinii banku.
Prowizję rekompensacyjną warto uwzględnić w ramach przykładowych kalkulacji, które prezentują finansowe skutki nadpłacania kredytu mieszkaniowego. W ramach przykładowych obliczeń można wziąć pod uwagę kredyt o wartości 270 000 zł, który jest spłacany w ratach równych. Inne założenie mówi o okresie spłaty 30 lat i terminowej spłacie wszystkich wcześniejszych rat. Załóżmy dodatkowo nadpłatę wynoszącą 20 000 zł, która zostanie wykonana po 6 latach kredytowania. Taka wcześniejsza spłata będzie miała następujące skutki finansowe przy oprocentowaniu kredytu wynoszącym 5,50%:
Można również obliczyć szacunkowy spadek kosztów kredytu do końca jego spłaty jeśli przyjmiemy, że kolejne nadpłaty nie nastąpią, a oprocentowanie będzie wynosiło cały czas 5,50%. W takim wariancie, koszty kredytu rozumiane jako suma zwracana bankowi zmniejszą się o 36 063 zł (bez zmiany okresu spłaty) lub o 44 765 zł (przy skróceniu okresu spłaty o 12 miesięcy). Jeżeli od podanych wyżej kwot odejmiemy 20 000 zł oraz sumę ewentualnej prowizji rekompensacyjnej, to można stwierdzić, jakie będą faktyczne korzyści związane z nadpłatą. Jak widać, skrócenie okresu spłaty (nawet o zaledwie 12 miesięcy) skutkuje dodatkowymi oszczędnościami finansowymi. Warto zatem wziąć pod uwagę takie rozwiązanie. Czasem oznacza ono konieczność zapłacenia dodatkowej prowizji, co również trzeba uwzględnić.
