Wkład własny stanowi bardzo dużą barierę dla wielu młodych Polaków, którzy skarżą się na brak możliwości zakupu własnego mieszkania. Wspomniana bariera wiąże się z faktem, że wysokie koszty najmu utrudniają wielu osobom zebranie potrzebnej sumy, czyli 10% lub 20% łącznej ceny lokum. Natomiast te osoby, które już zgromadziły potrzebne pieniądze mogą być ciekawe tego, jak bank sprawdza wkład własny przed podpisaniem umowy kredytu mieszkaniowego. Postanowiliśmy zatem odpowiedzieć na tak zadane pytanie. Przy okazji omawiamy również kilka innych ciekawych kwestii związanych z kredytowaniem mieszkań i domów. Na końcu naszego artykułu odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania (sekcja FAQ).
Jeszcze przed wyjaśnieniem jak bank sprawdza wkład własny, warto przypomnieć podstawowe zasady, które są związane z wysokością wkładu własnego wnoszonego przez kredytobiorców. Informacji na temat tych zasad trzeba szukać w Rekomendacji S, którą już od dłuższego czasu aktualizuje Komisja Nadzoru Finansowego. Warto przypomnieć, że to KNF wprowadził zasady, które od 2015 r. wymuszają wnoszenie wkładu własnego na poziomie wynoszącym co najmniej 10% wartości kupowanego lokum. Nieco wcześniej możliwe było zaciąganie kredytów mieszkaniowych na 100% ceny nabywanego lokalu/domu, a nawet więcej. Taka sytuacja skutkowała podwyższonym poziomem ryzyka zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy, więc nadzór finansowy postanowił wprowadzić obostrzenia. Należy zwrócić uwagę, że podobne wymagania co do minimalnej wysokości wkładu własnego obowiązują w wielu innych krajach Starego Kontynentu.
Zgodnie z obecnymi zasadami, które egzekwuje Komisja Nadzoru Finansowego, przyszły kredytobiorca musi posiadać wkład własny wynoszący co najmniej 10% wartości celu mieszkaniowego, na który będzie udzielony kredyt (najczęściej: zakup mieszkania lub domu albo budowa domu). Domyślnym minimum jest jednak poziom wkładu własnego wynoszący 20%. Dlatego osoby wnoszące mniej niż 20% wkładu własnego, muszą dodatkowo wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu obejmujące lukę względem poziomu dwudziestoprocentowego. Pamiętajmy również, że nie wszystkie banki udzielają kredytów mieszkaniowych z wkładem własnym na poziomie 10% i wskaźnikiem LtV (zadłużenie/wartość nieruchomości) wynoszącym aż 90%. Kilka krajowych banków wymaga wkładu własnego na poziomie 20% i jest to ich suwerenna decyzja, w którą nie może ingerować Komisja Nadzoru Finansowego.
Pamiętajmy, że wymagany poziom wkładu własnego (10% lub 20%) oblicza się względem wartości całego celu mieszkaniowego, a nie wartości samego kredytu. Osoby pytające jak bank sprawdza wkład własny, powinny również wiedzieć, że w niedalekiej przeszłości istniała możliwość zaciągnięcia kredytu nawet na 100% wartości nieruchomości przy pomocy rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. W chwili przygotowywania niniejszego artykułu aktywny jest program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z tzw. spłatą rodzinną przyznawaną po narodzinach dziecka. Ten program również zapewnia finansowanie do 100% wartości kupowanego lokum lub kosztów budowy domu. Mówi się też o możliwości wprowadzenia programu Kredyt na Start z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego zastępującą wkład własny (tak jak w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% oraz Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego).
Odpowiedź na pytanie o to, jak bank sprawdza wkład własny zależy od tego jak duży jest wkład, a także jak wygląda cała transakcja. W niektórych sytuacjach może się bowiem okazać, że duża część wkładu własnego została już wpłacona sprzedającemu nieruchomość w ramach zadatku lub opłaty rezerwacyjnej. Wówczas bankowi wystarczy wiarygodne potwierdzenie dokonanego przelewu. Natomiast posiadanie pozostałej części wkładu własnego można udokumentować na przykład poprzez wyciąg z konta bankowego. Sytuacja jest o wiele prostsza jeśli posiadamy rachunek osobisty ze zdeponowanym wkładem w tym samym banku, który w przyszłości udzieli kredytu mieszkaniowego. Wówczas prawdopodobnie nie będą konieczne żadne dodatkowe formalności. Kredytodawca sam może bowiem bez problemu stwierdzić, czy osoba wnioskująca o kredyt mieszkaniowy faktycznie posiada zadeklarowany wkład.
Sytuacja będzie nieco bardziej skomplikowana jeśli klient banku planuje budowę domu i zamierza wnieść działkę pod budowę jako wkład własny. Jest to dopuszczalne rozwiązanie, ale w takim przypadku mamy do czynienia z bardziej zróżnicowaną polityką banków. Chodzi między innymi o to, jaka działka może zostać zaakceptowana w formie wkładu własnego. Standardowym wymogiem jest przeznaczenie nieruchomości gruntowej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Bank sprawdzi również, czy działka spełnia wymogi związane z przyszłą zabudową (np. dysponuje odpowiednim dostępem do drogi publicznej). Poza tym działka pełniącą rolę wkładu własnego nie powinna być obciążona hipotecznie. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę, że krajowe banki z zasady nie wpisują swojej hipoteki jako drugiej w kolejności i nie akceptują jako zabezpieczenia nieruchomości, na których już wcześniej inny wierzyciel ustanowił swoją hipotekę.
Osoby pytające jak bank sprawdza wkład własny w kontekście planowanej budowy domu, powinny również wiedzieć, że istnieje możliwość zaliczenia na poczet wkładu własnego między innymi rozpoczętych prac budowlanych. Wspomniane prace powiększą wartość działki stanowiącej jednocześnie wkład własny oraz zabezpieczenie udzielanego kredytu budowlanego. W zależności od banku mogą funkcjonować różne zasady związane na przykład z tym, czy klient może dostarczyć zleconą samodzielnie wycenę działki. Warto pamiętać, że często warunkiem jest to, aby wyceniana działka posiadała wydane pozwolenie na budowę lub decyzję o warunkach zabudowy i przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w miejscowym planie albo studium.
W ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie (Jak bank sprawdza wkład własny?) dodatkowo zwracamy również uwagę, że banki mogą korzystać z pewnych, niestandardowych możliwości zapewnianych im przez Rekomendację S. Wspomniany pakiet zaleceń pozwala, aby bank zamiast ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zaakceptował:
Warto wspomnieć o jeszcze jednym niestandardowym rozwiązaniu. Mianowicie, przepisy regulujące zasady funkcjonowania pracowniczych planów kapitałowych pozwalają, aby środki z PPK czasowo wypłacić w celu pokrycia wkładu własnego. Taka opcja jest dostępna dla osób, które nie ukończyły jeszcze 45 roku życia. Warto jednak podkreślić, że przepisy przewidują późniejszy obowiązek zwrotu do pracowniczego planu kapitałowego wszystkich wypłaconych wcześniej środków.
Czy bank sprawdza pochodzenie środków finansujących wkład własny?
Tak, bank musi sprawdzić, czy wspomniane środki nie pochodzą z pożyczki lub kredytu. Obowiązek takiej weryfikacji przewiduje Rekomendacja S. W obecnych warunkach weryfikacja jest dość prosta, ponieważ wszystkie banki oraz SKOK-i i niemal wszystkie firmy pożyczkowe wymieniają się informacjami w ramach bazy danych BIK. Bank, do którego złożono wniosek o kredyt mieszkaniowy ma zatem możliwość sprawdzenia, czy wnioskodawca w ostatnim czasie nie pożyczał nigdzie większej sumy pieniędzy.
Jak bank ocenia wartość wcześniej wykonanych prac budowlanych (np. przygotowania działki budowlanej przed wnioskowaniem o kredyt)?
Najlepszym kryterium takiej wyceny jest po prostu faktura wystawiona przez zleceniobiorcę lub wycena rzeczoznawcy. Osoba zamierzająca w przyszłości zaciągnąć kredyt, powinna zatem dbać o dokumentowanie poniesionych wydatków.
