Wielu kredytobiorców już uzyskało zwrot prowizji ze względu na wcześniejszą spłatę długu. Wszystko za sprawą prokonsumenckiego stanowiska Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które wymusiło na instytucjach finansowych wypłatę pełnego zwrotu kosztów po nadpłacie (uwzględniającego również prowizję przygotowawczą). Taki zwrot najczęściej dotyczy kredytów gotówkowych, czyli produktów finansowych, które na ogół mieszczą się w definicji kredytu konsumenckiego (pod warunkiem kwoty nieprzekraczającej 255 550 zł albo równowartości w walucie innej niż złoty). Warto pamiętać, że prowizję przygotowawczą banki pobierają również przy podpisywaniu umowy o kredyt mieszkaniowy. Taka prowizja ma mniejszą stawkę procentową niż przy “gotówkach”, ale jest naliczana od dużej kwoty, co zwiększa jej kwotową wysokość. Warto zatem odpowiedzieć na tytułowe pytanie (Zwrot prowizji: kredyt hipoteczny też może zostać nim objęty?).
Przed prezentacją informacji dotyczących stricte zwrotu prowizji kredytów mieszkaniowych, warto przypomnieć, jaką podstawę prawną ma taki zwrot w przypadku kredytów konsumenckich. Dzięki temu będzie można lepiej zrozumieć sytuację dotyczącą “hipotek”. Nie mieszczą się one obecnie w definicji kredytu konsumenckiego. Jest to bowiem “kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w walucie innej niż waluta polska, który kredytodawca w zakresie swojej działalności udziela lub daje przyrzeczenie udzielenia konsumentowi” (tj. osobie zaciągającej kredyt na cele bezpośrednio niezwiązane ze swoją działalnością gospodarczą i zawodową). Kredytem konsumenckim jest również kredyt niezabezpieczony hipoteką, który będzie przeznaczony na remont domu albo lokalu mieszkalnego – również przy pożyczonej kwocie większej niż wspomniane 255 550 zł.
Zgodnie z artykułem 49 ustawy o kredycie konsumenckim: “w przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”. Taka sama zasada ma zastosowanie do częściowej i przedterminowej spłaty długu, ale tylko pod warunkiem, że doszło do skrócenia długości okresu kredytowania po nadpłacie (zobacz: T. Czech [w:] Kredyt konsumencki. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2023, art. 49). Warto nadmienić, że zwrot prowizji dotyczy umów kredytu konsumenckiego podpisanych najwcześniej 18 grudnia 2011 r. To właśnie wtedy weszła w życie obecna ustawa o kredycie konsumenckim.
W kontekście kredytów mieszkaniowych, ważną datą jest natomiast 22 lipca 2017 r. Mianowicie, kredyty mieszkaniowe i pożyczki hipoteczne udzielone/refinansowane od 22 lipca 2017 roku, podlegają regulacjom ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Poniżej będziemy analizować przepisy właśnie tej ustawy. Warto odnotować, że wcześniej, czyli od 18 grudnia 2011 r. do 22 lipca 2017 r. kredyty hipoteczne były regulowane przez obecną ustawę o kredycie konsumenckim, ale w ograniczonym zakresie (nieuwzględniającym zwrotu prowizji). Z kolei pierwsza ustawa o kredycie konsumenckim nie przewidywała zwrotu prowizji w razie nadpłaty. Dodatkowo, wspomniana ustawa z dnia 20 lipca 2001 r. o kredycie konsumenckim znajdowała zastosowanie do umów o wartości nie większej niż 80 000 zł. Co więcej, do 20 lutego 2006 r. w ogóle nie obejmowała ona umów kredytowych finansujących nabycie nieruchomości i podobne cele.
Teraz w ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie (Zwrot prowizji: kredyt hipoteczny też może zostać nim objęty?), warto przyjrzeć się ustawie o kredycie hipotecznym, która jak już wspominaliśmy obejmuje kredyty i pożyczki hipoteczne udzielone oraz refinansowane od 22 lipca 2017 roku. Takich umów dotyczy artykuł 39 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ten przepis mówi, że: “W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny, całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”.
Identyczna zasada ma zastosowanie do częściowej nadpłaty, ale pod warunkiem skrócenia okresu kredytowania (tak samo jak w przypadku kredytów konsumenckich). Natomiast różnica polega na tym, że do niedawna pojawiały się wątpliwości co do równie szerokiego zastosowania zasady zwrotu, jak w przypadku kredytów konsumenckich. Warto przypomnieć, że dyskusje co do interpretacji art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim przeciął dopiero wyrok TSUE z 11 września 2019 r. (potwierdzający, iż zwrot powinien obejmować również prowizję za udzielenie kredytu konsumenckiego). Podobnego, prokonsumenckiego orzeczenia TSUE brakowało w stosunku do cytowanego wyżej artykułu 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Niedawno sytuacja uległa zmianie. To sprawia, że dla osoby rozważającej wnioskowanie o zwrot prowizji, kredyt hipoteczny także może być źródłem finansowych oszczędności.
Jeszcze stosunkowo niedawno, kwestia ewentualnego zwrotu prowizji w razie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wzbudzała spore kontrowersje. Pojawiały się opinie, że zwrot uwzględniający wszystkie koszty kredytowe (z wliczeniem prowizji przygotowawczej), nie ma umocowania prawnego (zobacz np. I. Heropolitańska [w:] A. Nierodka, I. Heropolitańska, Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Komentarz, Warszawa 2019, art. 39). Właśnie dlatego bardzo istotny dla konsumentów wydaje się niedawny Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 17 października 2024 r. (w sprawie C-76/22). TSUE okazał się bardziej prokonsumencki niż Sąd Najwyższy we wcześniejszej uchwale z dnia 31 maja 2023 r. (sygnatura akt: III CZP 144/22). Najważniejszy krajowy sąd zastrzegł bowiem, że zwrot prowizji w razie nadpłaty kredytu hipotecznego jest możliwy, o ile wysokość tej prowizji była zależna od okresu obowiązywania umowy.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na konieczność oceny przez sąd cywilny, czy zachodzi związek między pobraną przez bank prowizją oraz okresem obowiązywania umowy. Taki związek może bowiem różnie wyglądać w przypadku poszczególnych umów. Natomiast Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej poszedł krok dalej, co stanowi dobrą wiadomość dla osób zadających tytułowe pytanie (Zwrot prowizji: kredyt hipoteczny też może zostać nim objęty?). TSUE uznał bowiem, że: “w (przypadku – przyp. red.) braku dostarczenia przez kredytodawcę informacji pozwalających sądowi krajowemu na zbadanie, czy prowizja pobierana przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego należy do kategorii kosztów, które są niezależne od okresu obowiązywania tej umowy, sąd ten powinien stwierdzić, że taka prowizja jest objęta prawem do obniżki całkowitego kosztu kredytu (…)”.
Innymi słowy, Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 17 października 2024 r. wprowadza domniemanie, że prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest powiązana z długością okresu spłaty takiego zobowiązania, więc skrócenie czasu kredytowania uzasadnia częściowy zwrot prowizji. Bank występujący w sporze sądowym powinien dostarczyć argumentów wskazujących, że taki związek pomiędzy prowizją i długością okresu spłaty jednak nie występuje. W przeciwnym razie (zdaniem TSUE) należy interpretować przepisy na korzyść kredytobiorcy. Taka zasada jest bez wątpienia korzystna dla konsumentów posiadających kredyty mieszkaniowe udzielone najwcześniej 22 lipca 2017 r. Liczba tych kredytobiorców systematycznie rośnie – podobnie jak liczba przedterminowych spłat nowszych kredytów mieszkaniowych. Możemy się zatem spodziewać większej grupy osób, które zainteresuje zwrot prowizji związany z nadpłatą “hipoteki”.
