Zdolność kredytowa – ten termin jest odmieniany przez wszystkie przypadki w artykułach dotyczących zaciągania kredytów. Zwłaszcza mieszkaniowych, w przypadku których zdolność kredytowa faktycznie bywa problemem wielu osób – ze względu na niekorzystną relację pomiędzy cenami metrażu i wynagrodzeniami. Oprócz ogólnych pytań dotyczących na przykład tego, czym jest zdolność kredytowa, dość często pojawiają się również inne pytania. Pytającym chodzi na przykład o to, czy można samodzielnie obliczyć zdolność kredytową. Perspektywa wykonania samodzielnych obliczeń bez konieczności korzystania z pomocy pośrednika kredytowego i wypełniania formularzy kontaktowych brzmi kusząco. Czy jednak takie samodzielne obliczenia mogą być w ogóle realistyczne i poprawne? Jak obliczyć zdolność kredytową samemu? Odpowiadamy na te wszystkie pytania, koncentrując się szczególnie na zdolności kredytowej w przypadku kredytów mieszkaniowych.
Wydaje się, że jeszcze przed udzieleniem odpowiedzi na tytułowe pytanie (Czy można samodzielnie obliczyć zdolność kredytową?), warto najpierw wyjaśnić, czym jest owa zdolność kredytowa. Ten termin nie posiada jednolitej definicji, o czym warto pamiętać. Przyjrzyjmy się zatem, co mówią poszczególne akty prawne i podobne dokumenty. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe wskazuje, iż: “Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie”. Jednak mówiąc o zdolności kredytowej w kontekście oferty banków, często rozumiemy coś innego. Szukajmy zatem innych definicji.
Warto zajrzeć chociażby do Rekomendacji T Komisji Nadzoru Finansowego. Ten pakiet zaleceń nadzoru finansowego określa bowiem zasady udzielania kredytów. Z Rekomendacji T dowiemy się również, że zdolność kredytowa “to zdolność do spłaty zobowiązania kredytowego wraz z odsetkami w terminach określonych umową”. Tymczasem potoczna definicja zdolności kredytowej wskazuje, że chodzi o maksymalną kwotę kredytu, którą klient może pożyczyć przy założeniach związanych na przykład z jego dochodem, długością okresu spłaty i oprocentowaniem.
Czy formalne definicje z prawa bankowego i rekomendacji KNF-u mówią o czymś całkiem innym niż maksymalna kwota dostępnego kredytu? Okazuje się, że nie. Cytowane definicje zwracają uwagę na terminowość spłaty, ale oczywistym jest, że bank może i nawet powinien określić maksymalną kwotę, która nie stwarza zagrożenia opóźnienia w spłacie kredytu. To właśnie jest zdolność kredytowa w potocznym rozumieniu tego terminu. Poza tym pamiętajmy, że rekomendacje KNF-u udzielają praktycznych wskazówek dla banków dotyczących tego, jak należy obliczyć zdolność kredytową. Oto niektóre wytyczne KNF-u z “hipotecznej” Rekomendacji S:
Generalnie rzecz ujmując, wytyczne prezentowane przez Rekomendację S są ważne przede wszystkim z punktu widzenia banków. Niemniej jednak, potencjalny kredytobiorca mieszkaniowy również może je znać. Dzięki temu będzie na przykład wiedział, dlaczego mimo wyboru dłuższego okresu spłaty niż 25 lat, jego zdolność kredytowa nie wzrośnie. W takiej sytuacji zmniejszy się rata i jej udział w budżecie domowym, ale jednocześnie wzrosną łączne koszty odsetkowe.
W związku z powyższym rodzi się pytanie, czy osoba znająca wszystkie zasady wyznaczone przez Komisję Nadzoru Finansowego będzie potrafiła obliczyć zdolność kredytową (np. w arkuszu kalkulacyjnym). Jest to możliwe, ale należy pamiętać, że otrzymany wynik będzie bardzo szacunkowy – nawet jeśli do obliczeń zostanie przyjęty średni rynkowy poziom oprocentowania kredytu. Takie obliczenia nie uwzględniają bowiem polityki poszczególnych banków.
Warto pamiętać, że poszczególne instytucje finansowe w mniejszym lub większym stopniu promują chociażby bezdzietne pary oraz obniżają zdolność kredytową dla rodzin posiadających dzieci na utrzymaniu. Poza tym każdy bank oblicza inaczej koszty utrzymania gospodarstwa domowego i może przyjmować inny maksymalny stosunek rat kredytowych do dochodu. Tak więc, w arkuszu kalkulacyjnym można obliczyć zdolność kredytową, ale taka kalkulacja nie będzie się odnosiła do oferty konkretnego banku. A przecież to właśnie porównanie ofert bankowych (wraz ze wskazaniem banku najbardziej liberalnie liczącego zdolność) interesuje osoby szukające nowego kredytu mieszkaniowego.
Powyższe spostrzeżenia oczywiście dotyczą też kredytów innych niż mieszkaniowe (np. gotówkowych). Warto pamiętać, że zasady udzielania popularnych kredytów gotówkowych wyznacza wspomniana Rekomendacja T. Przewiduje ona między innymi konieczność zastosowania przez bank maksymalnych limitów wysokości wszystkich rat do dochodu gospodarstwa domowego (podobnie jak przy kredytach mieszkaniowych). Dlatego w przypadku kredytów gotówkowych również nie jest łatwo obliczyć zdolność kredytową, a sytuację komplikują rozbieżności w bankowych ofertach.
Skoro polityka banków w zakresie wyznaczania zdolności kredytowej dość znacząco się od siebie różni, o czym wspominaliśmy już wcześniej, to może pojawić się pytanie, czy kalkulator dostępny na stronie danego banku pomoże obliczyć zdolność kredytową. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, ale trzeba również pamiętać o pewnych ograniczeniach. Mianowicie, kalkulatory udostępniane przez banki oraz przykładowo porównywarki finansowe, bazują na dość uproszczonych założeniach. Jest to konieczne, ponieważ przeciętny Kowalski szybko by się zniechęcił wypełniając dużą liczbę rubryk. A w wielu przypadkach (zwłaszcza porównywarek finansowych) chodzi również o to, aby internauta pozostawił swój adres e-mail lub telefon – wykorzystywany później do celów marketingowych.
W związku z powyższym, kalkulator online pomoże obliczyć zdolność kredytową z danego banku tylko w dość dużym przybliżeniu. Czasem takie obliczenie zakłada na przykład, że klient wybierze najbardziej atrakcyjne oprocentowanie powiązane chociażby z koniecznością zakupu dodatkowych ubezpieczeń. Właśnie dlatego wyniki kalkulacji zdolności kredytowej udostępniane przez kalkulatory online trzeba traktować jako spore przybliżenie. Poza tym nie dla każdego banku są dostępne takie narzędzia online. Profesjonalne programy lub arkusze do obliczania zdolności kredytowej posiadają natomiast doradcy kredytowi i to właśnie do nich można skierować swoje kroki jeśli chcemy uzyskać precyzyjne informacje.
Pomoc pośrednika kredytowego może być istotna nie tylko dlatego, że taki ekspert wie, jak właściwie obliczyć zdolność kredytową w przypadku poszczególnych banków (oszczędzając nam konieczności udawania się do placówek bankowych). U pośrednika dowiemy się również wielu praktycznych rzeczy związanych z wnioskowaniem o kredyt. Na przykład poznamy wymogi banków dotyczące dokumentowania dochodów, a także szczegółowe warunki ofert promocyjnych kredytów związane chociażby z koniecznością zapewniania odpowiedniego wpływu na konto osobiste. Poza tym dobry pośrednik kredytowy wyjaśni przykładowo to jak działa system wypłaty kredytu w transzach przy zakupie budowanego mieszkania z rynku pierwotnego albo przy finansowaniu budowy własnego domu.
