Eksmisja a najem okazjonalny – czy faktycznie jest łatwiej?

Eksmisja kłopotliwego, zadłużonego lokatora z dużymi problemami. Takiego scenariusza najbardziej obawiają się właściciele mieszkań na wynajem. Być może nawet zbyt mocno, gdyż musimy pamiętać, że media eksponują najbardziej ekstremalne przypadki. Na przykład takie, jak niedawna sytuacja z Torunia, gdzie na przydział mieszkania socjalnego dla eksmitowanych trzeba było czekać około … 15 lat (w dodatku bezskutecznie). Niemniej jednak, problemów z eksmisją nie należy lekceważyć, gdyż są one rzeczywiste i zniechęcają niektórych właścicieli mieszkań do wynajmowania ich lokum. Nawet eksmisja trwająca pół roku, co w polskich warunkach jest dobrym wynikiem może przysporzyć właścicielowi mieszkania pewnych zmartwień. Rozwiązaniem przyspieszającym eksmisję jest najem okazjonalny, choć to opcja nie do końca idealna. Wyjaśniamy dlaczego. Na końcu tekstu można z kolei znaleźć odpowiedzi na często zadawane pytania (FAQ).

Prawne podstawy najmu mieszkań – przypominamy

Na wstępie warto przypomnieć, że każda eksmisja powinna być prowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami – nawet jeśli one, a raczej realia ich stosowania pozostawiają dużo do życzenia. Samowolne wcielanie się w rolę komornika i zmuszanie lokatorów do wyprowadzki na przykład poprzez odcinanie im mediów grozi odpowiedzialnością karną podobną do tej, którą przewidziano między innymi dla tak zwanych czyścicieli kamienic (zobacz: artykuł 191 paragraf 1a kodeksu karnego). Przypomnijmy zatem o jakich podstawach prawnych legalnej eksmisji mowa. Chodzi o:

• ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• ustawę z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Warto przypomnieć, że pierwsza z wymienionych ustaw jest aktem prawnym szczegółowym względem kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem jakieś aspekty wynajmu mieszkań (dotyczące np. wypowiedzenia umowy najmu) są uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów inaczej niż przewiduje kodeks cywilny, to przepisy kodeksu ustępują szczególnym regulacjom. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje trzy warianty najmu:

• najem standardowy wybierany domyślnie przez strony umowy
• najem okazjonalny z mniejszą liczbą regulacji i uproszczoną ścieżką eksmisji, przeznaczony dla wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań
• najem instytucjonalny, który jest przeznaczony dla wynajmujących będących firmami i mocno przypomina w wielu aspektach najem okazjonalny

Zgodę na zawarcie umowy najmu w formie okazjonalnej musi oczywiście wyrazić nie tylko właściciel mieszkania (wynajmujący), ale również najemca (lokator). Lokator powinien zdawać sobie sprawę, że w razie braku płatności czynszu, jego eksmisja będzie łatwiejsza, choć przy najmie okazjonalnym obowiązują jednak standardowe terminy wypowiedzenia umowy (zobacz: art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Eksmisja przy najmie okazjonalnym jest faktycznie łatwa?

Głównym wyróżnikiem najmu okazjonalnego jest wspomniana wcześniej uproszczona procedura eksmisyjna. Aby ją lepiej zrozumieć, porównajmy jak wygląda eksmisja w przypadku tradycyjnego najmu oraz najmu okazjonalnego. Różnice są następujące:

• w przypadku najmu okazjonalnego sąd nie bada uprawnienia lokatora do otrzymania lokalu socjalnego po eksmisji – jest to zbędne, ponieważ przy najmie okazjonalnym najemca sam wcześniej wskazuje mieszkanie, do którego będzie mógł się wyprowadzić
• brak uprawnienia do mieszkania socjalnego oznacza brak konieczności oczekiwania na przydział takiego lokalu i tym samym wstrzymania eksmisji
• lokator objęty najmem okazjonalnym nie posiada też uprawnienia do pomieszczenia tymczasowego, które standardowo otrzymują osoby pozbawione prawa do mieszkania socjalnego (to ważne, ponieważ od 21 kwietnia 2019 r. komornik musi się wstrzymać z eksmisją do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego, co czasem trwa długo – zobacz artykuł 1046 kodeksu postępowania cywilnego)
• umowa najmu okazjonalnego w przeciwieństwie do zwykłego najmu musi zawierać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym ten lokator poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu

• “okazjonalny” najemca w umowie wskazuje również mieszkanie na wypadek konieczności przyspieszonej wyprowadzki i załącza oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego “awaryjnego” mieszkania (oświadczenie potwierdza możliwość przeniesienia się lokatora w razie eksmisji)

• w przypadku najmu okazjonalnego, właściciel mieszkania jedynie składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji i po nadaniu klauzuli wykonalności udaje się do komornika

Inne różnice pomiędzy najmem okazjonalnym oraz zwykłym najmem (dotyczące zwłaszcza limitów podwyżek czynszu) będziemy opisywać w dalszej części artykułu. Na razie koncentrujemy się na tym, jak wygląda eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego.

“Okazjonalna” eksmisja nie zawsze będzie łatwiejsza?

Opisywane wyżej zasady pokazujące, jak działa eksmisja w razie najmu okazjonalnego wydają się logiczne. Eksmisję można bowiem przyspieszyć, jeżeli najemca ma się gdzie wyprowadzić (np. do rodziców lub krewnych). W praktyce niekiedy pojawiają się jednak pewne problemy. Chodzi na przykład o sytuację, w której najemca sfałszował zgodę na przyjęcie go po eksmisji lub nie wskazał nowego “awaryjnego” mieszkania na miejsce poprzedniego, choć powinien to zrobić zgodnie z przepisami.

W opisywanym przypadku mogą się pojawić wątpliwości, na jakich zasadach powinna być prowadzona eksmisja, a podejście komorników bywa różne. Poza tym niektórzy lokatorzy próbują złożyć zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Argumentem w ramach zażalenia bywa właśnie brak “awaryjnego” mieszkania na wypadek eksmisji (nawet gdy jest to ewidentna wina i zaniedbanie lokatora). Jeżeli zażalenie jest skuteczne, to eksmisję trzeba przeprowadzić w zwykłym trybie.

Najem okazjonalny – czy eksmisja to jedyna różnica?

Tytułem uzupełnienia warto przypomnieć, że eksmisja to nie jedyna różnica, którą widzimy porównując zwykły najem oraz najem okazjonalny mieszkania. Istotne są też dwie inne kwestie. Po pierwsze, umowa najmu okazjonalnego zawsze jest zawierana na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Po drugie, przy umowie najmu okazjonalnego nie obowiązują ograniczenia częstości i skali podwyżek czynszu przewidziane dla tradycyjnego najmu (zobacz: artykuł 8a oraz 9 ustawy o ochronie praw lokatorów). Strony umowy mogą uregulować kwestię podwyżek czynszu w sposób swobodny, co stanowi zaletę najmu okazjonalnego z punktu widzenia właściciela lokalu – zwłaszcza jeśli umowa przewiduje dłuższy okres trwania wynajmu niż rok.

Poniżej prezentujemy odpowiedzi na często zadawane pytania, które dotyczą tego, jak eksmisja wygląda w przypadku najmu okazjonalnego oraz typowego najmu.

Czy to prawda, że najem okazjonalny trzeba specjalnie zgłaszać do urzędu skarbowego?

Tak, zgłoszenie najmu okazjonalnego jest konieczne. Zgłoszenia do naczelnika właściwego urzędu skarbowego trzeba dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Właściwy urząd skarbowy wybiera się ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego, a nie adres wynajmowanego mieszkania. Brak terminowego zgłoszenia oznacza, że eksmisja będzie przebiegać na standardowych warunkach, a podnoszenie czynszu powinno funkcjonować według standardowych zasad (zobacz: artykuł 8a oraz 9 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Czy najem okazjonalny ma w ogóle jakieś zalety dla najemcy?

Trudno ukryć, że najem okazjonalny to rozwiązanie, które premiuje głównie właściciela mieszkania. Jednak najemca dzięki wyborowi najmu okazjonalnego może mieć dostęp do ofert niedostępnych na zwykłych warunkach. Poza tym wybór bezpieczniejszego (mimo wszystko) dla właściciela rozwiązania, jakim jest najem okazjonalny, bywa argumentem najemcy na rzecz obniżenia czynszu.