Eksmisja to termin, który w polskich warunkach kojarzy się przede wszystkim z opróżnieniem lokalu mieszkalnego. Warto jednak pamiętać, że eksmisje prowadzone przez komorników dotyczą również innych rodzajów nieruchomości. Przykładem są lokale użytkowe oraz domy. Ze względu na niewielką popularność wynajmu domów w Polsce, to właśnie lokale użytkowe są po mieszkaniach rodzajem nieruchomości, których eksmisja dotyczy najczęściej. Temat eksmisji z mieszkań jest dość często opisywany w poradnikach dla najemców i wynajmujących. Eksmisja z lokalu użytkowego to kwestia, która wzbudza mniejsze zainteresowanie, więc trudniej jest znaleźć odpowiednie informacje. W ramach odpowiedzi na ten problem postanowiliśmy wyjaśnić, jak zgodnie z przepisami powinna wyglądać eksmisja z lokalu użytkowego. Okazuje się bowiem, że ta procedura różni się znacząco względem opróżnienia mieszkania. Różnice są widoczne już na etapie wypowiadania umowy najmu.
Generalnie rzecz ujmując, eksmisja z lokalu użytkowego jest łatwiejsza do przeprowadzenia niż eksmisja z nieruchomości mieszkaniowej (lokalu mieszkalnego lub domu). Ta różnica wynika przede wszystkim z faktu, że w przypadku lokali użytkowych nie obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Jeżeli zajrzymy do wspomnianej ustawy, to można dowiedzieć się, że obejmuje ona swoim zakresem pomieszczenia służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Małym wyjątkiem jest lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
Eksmisja z lokalu użytkowego nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, która stanowi niejako ochronną nadbudowę nad pozostałymi przepisami dotyczącymi najmu. Jeżeli jakaś kwestia została przez wspomnianą ustawę uregulowana inaczej niż w kodeksie cywilnym, to pierwszeństwo będą miały przepisy prawa lokatorskiego. Natomiast najem lokali użytkowych jako wolny od prawa lokatorskiego jest regulowany przede wszystkim przez kodeks cywilny. W przypadku eksmisji, zastosowanie mają też przepisy kodeksu postępowania cywilnego.
Osoby zainteresowane opisywanym tematem powinny pamiętać, że eksmisja z lokalu użytkowego jest możliwa tylko w razie wygaśnięcia umowy najmu (na skutek upływu czasu) lub jej skutecznego wypowiedzenia. Prawo najemcy lokalu do jego używania podlega ochronie, w przypadku której odpowiednie zastosowanie mają przepisy dotyczące ochrony własności (zobacz: artykuł 690 kodeksu cywilnego). Jeżeli chodzi o zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na skutek braku płatności czynszu, to odpowiednich informacji dostarcza nam artykuł 687 kodeksu cywilnego.
Wspomniany wyżej przepis (art. 687 KC) mówi, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia jeśli zwłoka z zapłatą czynszu dotyczy co najmniej dwóch okresów płatności, a zaległości nie zostały uregulowane pomimo pisemnego wezwania, uprzedzenia o możliwości wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego terminu miesięcznego na zapłatę. Do wypowiedzenia umowy wystarczy, aby suma zaległości czynszowych (bez wliczenia mediów) przekraczała wymiar dwumiesięczny. Nie musi zatem dojść do powstania zaległości za dwa następujące po sobie miesiące. Warunkiem jest natomiast to, że najemca ponosi odpowiedzialność za nieterminową płatność czynszu. Strony mogą w umowie ustalić dłuższy termin płatności zaległego czynszu niż wskazuje art. 687 KC (zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r. – sygnatura akt: II CSK 587/10). Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z powodu zaległości czynszowych jest łatwiejsze niż w przypadku mieszkania (porównaj: artykuł 11 ustęp 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).
W nawiązaniu do artykułu 687 kodeksu cywilnego warto dodać, że okresy płatności czynszu za lokal użytkowy nie muszą być miesięczne. Od ich ustalenia zależy okres wypowiedzenia w umowie najmu zawartej na czas nieokreślony. Mowa o terminach ustawowych, które znajdują zastosowanie, jeśli w umowie nie określono innych. Zależności dotyczące terminów ustawowych są następujące:
Jedynie umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieokreślony daje możliwość jej wypowiedzenia bez wskazywania przyczyn, a prawa do takiego wypowiedzenia nie można wyłączyć (zobacz: A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, LEX/el. 2023, art. 673).
Jeśli strony ustaliły natomiast oznaczony czas trwania najmu lokalu użytkowego (np. 1 rok), to wypowiedzenie będzie możliwe w sytuacjach wskazanych przez umowę. Co ważne, przepisy KC dotyczące terminów wypowiedzenia umowy najmu na czas nieoznaczony (art. 673 oraz 688) mają charakter bezwzględnie obowiązujący. To oznacza brak możliwości ich zmiany na podstawie umowy (zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 r. – sygnatura akt: II CKN 264/00).
Podstawą do wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu użytkowego jest również używanie tego lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem pomimo upomnienia lub jego poważne zaniedbywanie (art. 667 KC), a także wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub stwarzanie uciążliwości w korzystaniu z innych lokali (art. 685 KC). W obydwu wymienionych sytuacjach, eksmisja z lokalu użytkowego następuje po wypowiedzeniu najmu bez dodatkowego terminu. Nieuzgodniony podnajem lokalu użytkowego może zostać potraktowany jako sytuacja uzasadniająca szybkie wypowiedzenie umowy na podstawie artykułu 667 kodeksu cywilnego.
Eksmisja z lokalu użytkowego na ogół jest poprzedzona złożeniem odpowiedniego pozwu. Złożenie pozwu może być potraktowane jako uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i udzielenie mu miesięcznego terminu na zapłatę zaległości (w myśl artykułu 687 kodeksu cywilnego), co pozwala rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia (zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2011 r. – sygnatura akt: II CSK 587/10). W odpowiedzi na pozew eksmisyjny, sąd nie bada np. uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, bo taki wymóg dotyczy jedynie eksmisji z mieszkań. Mimo tego, eksmisja z lokalu użytkowego może być dość czasochłonna na etapie sądowym, ponieważ sądy cywilne nadal pracują opieszale. Warto pamiętać, że dopiero z prawomocnym wyrokiem opatrzonym klauzulą wykonalności możemy udać się do komornika.
Osoby wynajmujące lokale użytkowe zwracają szczególną uwagę na straty finansowe, jakie powoduje wydłużona eksmisja z lokalu użytkowego. Dlatego coraz częściej stosowanym rozwiązaniem jest sporządzenie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji na rzecz wynajmującego (w rygorze określonym przez artykuł 777 kodeksu postępowania cywilnego). Takie notarialne oświadczenie jest obowiązkowym elementem przy wynajmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym mieszkań. Eksmisja z lokalu użytkowego na podstawie oświadczenia najemcy jest dobrowolnym rozwiązaniem, które jednak znacząco przyspiesza procedury. Sąd bowiem szybko (nawet w ciągu kilku dni) analizuje wspomniane oświadczenie notarialne stanowiące tytuł egzekucyjny i nadaje mu klauzulę wykonalności. Pominięcie etapów związanych ze składaniem pozwu i wydaniem wyroku sprawia, że eksmisja z lokalu użytkowego może się rozpocząć znacznie szybciej.
