Wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego (kredytu mieszkaniowego) z pewnością jest niekorzystną wiadomością dla dłużnika. Pamiętajmy w tym kontekście, że kredyty hipoteczne to największe zobowiązania obciążające majątek typowych polskich rodzin oraz singli. Wielu kredytobiorców zdaje sobie sprawę z faktu, że wypowiedzenie umowy dotyczącej “hipoteki” oznacza konieczność niezwłocznego zwrotu całej niespłaconej jeszcze sumy. Trudno oczekiwać, że kredytobiorca “na poczekaniu” będzie mógł zgromadzić tak dużą kwotę. Dlatego całkiem spora grupa osób zaniepokojonych widmem utraty lokum pyta, kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi na to pytanie. Przy okazji prezentujemy sporo informacji o kredytach mieszkaniowych (kredytach hipotecznych).
Wcześniej w ramach artykułów dotyczących kredytów konsumenckich (np. kredytów gotówkowych i pożyczek pozabankowych) zwracaliśmy uwagę na liczne regulacje, które wprowadził ustawodawca. Można zatem przypuszczać, że spłata kredytów hipotecznych też jest uregulowana, ponieważ takie zobowiązania cechują się dużą wartością i dodatkowo obciążają domy oraz mieszkania. Analiza obowiązujących przepisów potwierdza, że aktualne regulacje dokładnie wskazują sposób funkcjonowania “hipotek” (odpowiadając między innymi na pytanie o to, kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego). W ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie, warto zwrócić uwagę na dwa kluczowe akty prawne. Pierwszym z nich jest ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz.U. 1997 nr 140 poz. 939). Do kredytów udzielonych lub refinansowanych od 22 lipca 2017 r. dodatkowo zastosowanie znajduje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819).
Odpowiadając na pytanie o zasady wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego, warto w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na prawo bankowe. Ten akt prawny wskazuje bowiem, że bank może wypowiedzieć umowę w razie niedotrzymania przez klienta warunków udzielenia kredytu i/lub w przypadku utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej. W tych dwóch sytuacjach, może też dojść do obniżenia kwoty udzielonego kredytu. To rozwiązanie, które bank może zastosować do kredytu jeszcze częściowo niewypłaconego (zobacz: B. Smykla [w:] Prawo bankowe. Komentarz, red. A. Mikos-Sitek, P. Zapadka, Warszawa 2022, art. 75). Minimalny termin wypowiedzenia umowy kredytu (w tym kredytu hipotecznego) według przepisów prawa bankowego wynosi 30 dni. Przepisy przewidują jednak możliwość skrócenia wspomnianego terminu do 7 dni w razie zagrożenia upadłością kredytobiorcy.
Dodatkowe regulacje odpowiadające na pytanie, kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego zawiera wspomniana już wcześniej ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ten akt prawny obowiązujący od 22 lipca 2017 r. nie ma zastosowania do wcześniej udzielonych/refinansowanych kredytów hipotecznych i pożyczek hipotecznych. To ważna kwestia, bo analizowana ustawa zawiera pewne rozwiązania korzystne dla kredytobiorców (związane na przykład z możliwością odstąpienia od umowy kredytowej i ograniczeniem wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę). Jednakże w przypadku wypowiedzenia umowy kredytu przez bank, przepisy ustawy z 2017 r. nie różnią się bardzo mocno od prawa bankowego.
W ramach ustawy z 23 marca 2017 r. ustawodawca powtórzył wcześniej omawiane zasady z prawa bankowego dotyczące wypowiedzeń umowy kredytu hipotecznego. Pojawiły się jednak też pewne nowości. Mianowicie, ustawa o kredycie hipotecznym wskazuje, że bank przed obniżeniem kwoty przyznanego kredytu lub wypowiedzeniem umowy powinien pozwolić kredytobiorcy na restrukturyzację zadłużenia, o ile jest to uzasadnione sytuacją finansową dłużnika. W okresie prowadzenia restrukturyzacji, bankowy wierzyciel nie może wypowiedzieć umowy kredytu hipotecznego powołując się na utratę zdolności kredytowej lub zagrożenie upadłością klienta. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której dłużnik nienależycie realizuje postanowienia restrukturyzacji. Wspomniana restrukturyzacja może polegać np. na czasowym zawieszeniu spłaty, obniżeniu wysokości raty na pewien okres lub wydłużeniu okresu kredytowania.
Osoby pytające kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego powinny również wiedzieć, że kredytodawca obowiązkowo i niezwłocznie zawiadamia konsumenta o niedotrzymaniu warunków udzielenia kredytu hipotecznego albo o utracie zdolności kredytowej. Dzięki temu dłużnik nie może podnosić argumentu, że nie został poinformowany o problematycznej sytuacji. Wraz z zawiadomieniem, bank przypomina dłużnikowi o możliwości złożenia wniosku dotyczącego restrukturyzacji zadłużenia – w ciągu kolejnych 14 dni roboczych.
Powyższa analiza prawna nie odpowiada na ważne pytanie, które czasem zadają posiadacze kredytów mieszkaniowych. Chodzi o to po jakim czasie pozostawania dłużnika w zwłoce bank może wypowiedzieć umowę kredytową. Warto mieć świadomość, że obowiązujące przepisy nie określają na przykład dokładnej liczby zaległych rat, które uprawniałyby bank do wypowiedzenia umowy kredytu mieszkaniowego. Banki oraz spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe dostały zatem od ustawodawcy swobodę postępowania, ale nie mogą jej nadużywać. W tym kontekście ważny wydaje się między innymi Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 2013 r. o sygnaturze akt IV CSK 679/12.
We wspomnianym orzeczeniu najważniejszy polski sąd stwierdził, że bank nie powinien był wypowiadać umowy kredytowej w obliczu opóźnienia ze spłatą rat wynoszącego zaledwie półtora miesiąca. Postępowanie banków oczywiście bywa różne, co potwierdza również analizowany wyrok. Wydaje się jednak, że trzy lub cztery niezapłacone raty kredytu mieszkaniowego mogą stanowić poważny problem dla kredytobiorcy, ponieważ taka sytuacja mocno zwiększa prawdopodobieństwo wypowiedzenia umowy kredytowej. Wypowiedzenie staje się bardziej prawdopodobne jeśli dłużnik nie próbuje nawiązać kontaktu z bankiem w celu zgłoszenia np. propozycji restrukturyzacyjnej i pomysłów rozwiązania problematycznej sytuacji.
Odpowiedź na pytanie o to, kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego nie byłaby pełna, gdybyśmy nie poruszyli ważnej kwestii, jaką jest naruszenie warunków kredytowania. To ogólne sformułowanie, które musi zostać uszczegółowione poprzez umowę kredytową. Umowa kredytu mieszkaniowego powinna precyzować sytuacje uprawniające bank do wypowiedzenia i żądania zwrotu pożyczonych środków. Przykładem jest chociażby złożenie przez kredytobiorcę w banku fałszywych dokumentów, których prawdziwość warunkowała udzielenie kredytu. Inny przykład to wydatkowanie środków pochodzących z kredytu w sposób niezgodny z wcześniejszą umową.
Tytułem podsumowania trzeba zwrócić uwagę, że ustawa o kredycie hipotecznym zapewnia ochronę dla dłużnika nawet w razie wypowiedzenia umowy kredytowej. Warto wiedzieć, iż w przypadku umów kredytów hipotecznych udzielonych lub refinansowanych od 22 lipca 2017 r., bank jest zobowiązany po wypowiedzeniu umowy do umożliwienia kredytobiorcy samodzielnej sprzedaży lokum przez okres trwający minimum 6 miesięcy. Takie rozwiązanie zostało przewidziane dla sytuacji, w której kredytobiorca nie może skorzystać z restrukturyzacji zadłużenia.
Co więcej, przepisy obowiązujące od 2017 roku wprowadzają specjalny tryb w sytuacji, gdy kwota uzyskana po sprzedaży lokum nie pokrywa całkowitego zadłużenia (np. wyrażonego we frankach szwajcarskich). Wówczas bank musi wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Dodatkowo bank zostaje również zobowiązany do rozłożenia pozostałego, niespłaconego po sprzedaży nieruchomości zadłużenia na raty dostosowane do możliwości finansowych dłużnika.
