Typowy kredyt mieszkaniowy posiada okres spłaty wynoszący 25 lat – 30 lat. W takiej perspektywie czasowej wiele gospodarstw domowych zmienia swoje preferencje mieszkaniowe. Chodzi między innymi o zmiany związane z narodzinami dzieci lub nową pracą. W obliczu nowej sytuacji, zachodzi konieczność sprzedaży dotychczasowego lokum jeszcze przed spłatą długu wobec banku. Właśnie dlatego sprzedaż mieszkania z kredytem w praktyce jest dość częsta. Mimo tego, wspomniana operacja może wzbudzać pewne wątpliwości u osób, które jeszcze nigdy nie sprzedawały lokalu lub domu przed spłatą kredytu mieszkaniowego. W związku z pytaniami, które może prowokować taka sprzedaż, postanowiliśmy wyjaśnić, jak ona przebiega w praktyce. Chodzi między innymi o kwestię rozliczenia ceny sprzedaży pomiędzy bankiem oraz sprzedającym. Nasza analiza zwraca również szczególną uwagę na sprzedaż mieszkania z kredytem „frankowym”.
Na wstępie warto wyjaśnić, że bank kredytujący dany lokal lub dom nie będzie przeciwny sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że dług spłacany jest bez opóźnień, a sprzedający spłaci całe zadłużenie, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Wysokość aktualnego zadłużenia to kluczowa kwestia decydująca o tym, jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem. Zatem właściciel domu lub lokalu jeszcze przed wystawieniem go na sprzedaż powinien sprawdzić, jakie jest aktualne saldo zadłużenia. Odpowiednie informacje na ten temat uzyskamy na przykład po zalogowaniu do bankowości internetowej.
Dalszy sposób przeprowadzenia transakcji będzie w dużej mierze zależał od tego, jak wysokie jest saldo niespłaconego zadłużenia. Może się bowiem okazać, że sprzedający jest w stanie spłacić dług wyłącznie przy pomocy swoich oszczędności i/lub zadatku. W takiej sytuacji wniosek o wykreślenie hipoteki złoży jeszcze przed sprzedażą aktualny właściciel mieszkania lub domu. Informacja o takim ustaleniu powinna znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży – również tej spisywanej wyłącznie w formie pisemnej, czyli bez udziału notariusza. Warto dodać, że sprzedaż mieszkania z kredytem jest zwykle poprzedzona właśnie umową przedwstępną. Wspomnianą umowę przed wydaniem decyzji kredytowej będzie chciał zobaczyć bank finansujący kupującego.
Nie tylko umowa przedwstępna powinna zawierać informacje o sposobie rozliczenia dotyczącym spłaty kredytu. Umowa sprzedaży przenosząca własność mieszkania, sporządzona w formie aktu notarialnego również precyzuje sposób rozliczeń. Jest to ważne, ponieważ oszczędności w połączeniu z zadatkiem zwykle po prostu nie wystarczają do całkowitej spłaty kredytu, który wcześniej zaciągnął sprzedający. W opisywanej sytuacji konieczne będzie określenie w akcie notarialnym podziału kwoty pochodzącej ze sprzedaży na dwie części – jedna z nich posłuży do spłacenia pozostałego zadłużenia, a druga zasili konto bankowe sprzedającego. Jeżeli sprzedaż mieszkania z kredytem będzie przebiegała w ten sposób, to notariusz poda w akcie numer konta służącego do spłaty zadłużenia oraz aktualny poziom długu kredytowego. Informacje na temat salda zadłużenia i konta technicznego do spłaty kredytu będzie zawierało bankowe zaświadczenie. Znajdziemy tam też informację o zgodzie banku na wykreślenie hipoteki po spłacie długu.
Notariusz przed sporządzeniem jakiejkolwiek umowy dotyczącej sprzedaży mieszkania z kredytem, na pewno będzie chciał obejrzeć wspomniane zaświadczenie o poziomie zadłużenia. Jego wydanie zwykle wiąże się z niewielką opłatą – rzędu na przykład 50 zł. Warto pamiętać, że bankowe zaświadczenie o długu powinno być aktualne. To ważna kwestia, bo posiadacz kredytu mieszkaniowego co miesiąc pomniejsza swoje zadłużenie o określoną kwotę wynikającą z kapitałowej części raty. Już po transakcji, były właściciel będzie musiał dostarczyć kupującemu również zgodę banku na wykreślenie hipoteki po dokonanej spłacie zadłużenia. Bez tego dokumentu zwanego też listem/kwitem mazalnym nowy właściciel nie będzie mógł złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wykreślenie hipoteki.
Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż mieszkania z kredytem rozliczanym we franku szwajcarskim będzie nieco bardziej skomplikowana. Chodzi przede wszystkim o komplikacje, jakie powoduje ryzyko kursowe. W tym kontekście warto pamiętać, że zadłużenie frankowicza jest określane w szwajcarskiej walucie. Właśnie dlatego franki zobaczymy na zaświadczeniu o aktualnym saldzie kredytu mieszkaniowego. Takie saldo w CHF spada co miesiąc – w miarę spłaty. Codziennej zmianie ulegają natomiast kursy walutowe banku służące do przeliczenia „frankowego” długu na złote. W związku z powyższym, już na etapie umowy przedwstępnej potrzebna będzie porada notariusza.
Frankowicze powinni również wiedzieć, że sprzedaż mieszkania z kredytem we franku nie wyklucza późniejszego dochodzenia roszczeń wobec banku dotyczących klauzul abuzywnych z umowy kredytowej. Konsumenci, którzy wcześniej całkowicie spłacili swój kredyt w CHF (również przy sprzedaży lokum) mają prawo do dochodzenia swoich interesów przed sądem. W sprawie wspomnianych roszczeń frankowicza wobec banku może pomóc dobra kancelaria prawna (np. dobra kancelaria prawna Warszawa).
