Czasem pojawiają się informacje o tym, że znacznie więcej niż połowa nowych mieszkań jest kupowana za gotówkę, czyli bez wykorzystania kredytu mieszkaniowego. Trzeba jednak pamiętać, że takie szacunki dotyczą największych polskich miast, gdzie mocny jest popyt inwestycyjny. Dane NBP wskazują, że w skali całego kraju tylko około jedna trzecia nowych mieszkań jest kupowanych bez udziału kredytu hipotecznego. Trudno się zatem dziwić, że fraza umowa deweloperska a kredyt od dawna jest często wyszukiwana w Internecie. W ramach odpowiedzi na zainteresowanie tym tematem postanowiliśmy wyjaśnić, czy umowa deweloperska jest konieczna do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Tłumaczymy również, jak we wspomnianej umowie można się zabezpieczyć na wypadek nieotrzymania kredytu w żadnym z banków. Osoby ceniące swoje bezpieczeństwo, przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z firmą deweloperską powinny skorzystać z pomocy eksperta prawnego takiego jak np. dobry prawnik Warszawa.
Osoby zainteresowane analizowanym przez nas tematem (umowa deweloperska a kredyt) dość często pytają, czy wspomniana umowa będzie im potrzebna w czasie wnioskowania o kredyt mieszkaniowy. W tym kontekście warto podkreślić, że nie istnieją żadne ogólne przepisy obligujące bank do wymagania umowy deweloperskiej przed podjęciem decyzji kredytowej.
Niektóre instytucje bankowe w praktyce akceptują umowę rezerwacyjną, w której również znajdziemy wszystkie potrzebne informacje na temat nowego domu lub lokalu. Oczywiście, umowa rezerwacyjna jest mniej zobowiązująca dla potencjalnego nabywcy lokum, ponieważ opłata rezerwacyjna, którą obecnie ograniczono do 1% ceny nieruchomości ma o wiele mniejszy poziom od typowego zadatku. Dlatego wiele banków uznaje, że bez umowy deweloperskiej niemożliwe będzie wydanie decyzji kredytowej.
Osoba zainteresowana kredytem mieszkaniowym z danego banku powinna sprawdzić, czy na podstawie umowy rezerwacyjnej kredytodawca może przynajmniej wydać wstępną decyzję kredytową. Taki wariant jest bowiem dodatkowym zabezpieczeniem. Inne rozwiązanie polega na uzyskaniu promesy kredytowej, w której bank deklaruje możliwość udzielenia kredytu mieszkaniowego na określonych warunkach.
Niestety, na ogół wydanie promesy wiąże się z opłatą (np. 100 zł – 300 zł), co należy brać pod uwagę. Znaczenie może mieć również treść wspomnianego dokumentu, która zwykle nie zapewnia stuprocentowego potwierdzenia dotyczącego pozytywnej decyzji kredytowej. Osoby zainteresowane tytułowym tematem (umowa deweloperska a kredyt) powinny wiedzieć, że pewność co do finansowania jest możliwa dopiero po wydaniu ostatecznej decyzji kredytowej przez bank.
Ograniczenia związane z promesami kredytowymi sprawiają, że dobrym rozwiązaniem jest uwzględnienie w umowie deweloperskiej klauzuli zapewniającej możliwość łatwego odstąpienia przez klienta w razie nieuzyskania kredytu mieszkaniowego. Wspomniana klauzula powinna również gwarantować zwrot zadatku w razie problemów z uzyskaniem bankowego finansowania. Ustawa deweloperska z 2021 roku (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) przewiduje takie zabezpieczenie jako obowiązkowe w przypadku umowy rezerwacyjnej oraz opłaty rezerwacyjnej.
Jeżeli natomiast chodzi o umowę deweloperską, to nawet nowsza ustawa deweloperska nie gwarantuje zwrotu zadatku w razie nieuzyskania kredytu mieszkaniowego. Przepisy kodeksu cywilnego (art. 394 KC) wskazujące na zwrot zadatku w przypadku braku odpowiedzialności obydwu stron za niedojście umowy do skutku, niestety mogą nie zapewniać odpowiedniego bezpieczeństwa dla klienta firmy deweloperskiej. W kontekście analizowanego tematu (umowa deweloperska a kredyt) warto podkreślić, że wielu deweloperów w swoich wzorcach umownych wciąż nie uwzględnia korzystnych dla klienta klauzul na wypadek problemów z kredytem mieszkaniowym.
Wydaje się, że w odpowiedzi na powyższe problemy najlepszym rozwiązaniem jest pomoc dobrego specjalisty prawnego, który upewni się, że podsuwana przez firmę deweloperską umowa nie stwarza kredytowego ryzyka. Chodzi o ryzyko związane z utratą zadatku w razie problemów z kredytem lub ryzyko uwikłania się w długi spór sądowy z deweloperem. Specjalista prawny taki jak np. najlepszy prawnik Warszawa powinien wziąć pod lupę również umowę rezerwacyjną. Zdarzają się bowiem przypadki klauzul niezapewniających klientowi zwrotu 100% opłaty rezerwacyjnej w razie problemów z kredytem. Poza tym warto pamiętać, że w okresie przejściowym trwającym do połowy 2024 roku, starszych inwestycji nie dotyczą nowe przepisy zapewniające pełny zwrot opłaty rezerwacyjnej.
