Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym to rozwiązanie, które funkcjonuje praktycznie od samego początku sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów. Mowa o latach 90. Dopiero niedawno ustawodawca zdecydował się na uregulowanie pewnych cech wspomnianej umowy. Było to związane z doniesieniami wskazującymi, że umowa rezerwacyjna jest czasem niekorzystna dla klientów firm deweloperskich – między innymi ze względu na trudność odstąpienia od niej oraz wysoki poziom opłaty rezerwacyjnej. W świetle przepisów nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna podpisywana z deweloperem jest bardziej bezpieczna dla nabywcy mieszkania. Warto jednak pamiętać, że zmienione regulacje na razie nie obejmują wszystkich inwestycji deweloperskich. Jeszcze przed przybliżeniem zmian dotyczących umów rezerwacyjnych warto sprecyzować, które projekty deweloperów zostały objęte nowymi regulacjami.
Wielu czytelników mogło już słyszeć o wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej. Tym niemniej, warto wyjaśnić, że ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zaczęła obowiązywać w dniu 1 lipca 2022 roku. Wprowadzenie tego aktu prawnego nie oznacza jednak, że poprzednia ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) zupełnie straciła swoje znaczenie. Otóż, przepisy przejściowe wskazują, że dotychczasowe regulacje do połowy 2024 roku będą dotyczyły inwestycji deweloperskich, w przypadku których przed 1 lipca 2022 roku zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską.
Obowiązek stosowania nowych przepisów (m.in. określających jak działa umowa rezerwacyjna) nie dotyczy także nowych lokali i domów, w przypadku których zawarto umowę deweloperską przed upływem dwuletniego okresu przejściowego (1 lipca 2022 r. – 30 czerwca 2024 r.) i nie przeniesiono jeszcze prawa własności. Do mieszkań oraz domów sprzedawanych w okresie przejściowym zastosowanie znajdują tylko nieliczne przepisy nowej ustawy deweloperskiej dotyczące zasad działania rachunków powierniczych. Zatem osoba kupująca mieszkanie lub dom z inwestycji nieobjętej jeszcze nowymi regulacjami musi liczyć się z tym, że umowa rezerwacyjna może być bardziej korzystna dla dewelopera.
W ramach nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 roku, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeforsował kilka rozwiązań, które sprawiają, że umowa rezerwacyjna jest teraz bardziej przyjazna dla klienta firmy deweloperskiej. Mowa o osobie nabywającej mieszkanie albo dom w celu bezpośrednio niezwiązanym z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Innymi słowy, chodzi o konsumenta rozumianego według tradycyjnej definicji z kodeksu cywilnego.
Najważniejsza zmiana dla osób zawierających umowę rezerwacyjną z deweloperem polega na ograniczeniu wysokości, jaką może osiągać opłata rezerwacyjna. W świetle nowych przepisów, umowa rezerwacyjna z deweloperem powinna przewidywać opłatę za rezerwację na poziomie nieprzekraczającym 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ustalonej wcześniej w prospekcie informacyjnym. Potencjalny nabywca mieszkania/domu powinien otrzymać wspomniany prospekt wraz z załącznikami jeszcze przed dokonaniem rezerwacji. Jednoprocentowy limit opłaty rezerwacyjnej stanowi rozwiązanie korzystne dla nabywcy domu lub lokalu, ponieważ wcześniej zdarzały się stawki nawet dwukrotnie wyższe.
Nie można także zapominać o fakcie, że umowa rezerwacyjna została dokładnie uregulowana w świetle nowych przepisów co do swojej zawartości. Wcześniej takiej umowy dotyczyły tylko ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Obecnie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. wymienia wszystkie elementy, które powinna zawierać umowa rezerwacyjna. Poza tym nowe przepisy wskazują, że cała opłata rezerwacyjna musi zostać niezwłocznie zwrócona klientowi jeśli nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej. Zwrot opłaty rezerwacyjnej jest dokonywany również jeśli:
W przypadkach określonych przez powyższy punkt numer 2 oraz 3, opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona klientowi w podwójnej wysokości – niezależnie od tego co mówi umowa rezerwacyjna.
Tytułem podsumowania warto wspomnieć, że umowa rezerwacyjna występuje również w przypadku obrotu działkami oraz używanymi lokalami i domami. W razie transakcji na rynku wtórnym nieruchomości, nie obowiązują żadne szczegółowe regulacje co do zawartości wspomnianej umowy oraz wysokości opłaty rezerwacyjnej. Właśnie dlatego przed zawarciem umowy rezerwacyjnej na rynku wtórnym warto skonsultować się z prawnikiem biegłym w tematyce nieruchomości. Taki ekspert prawny (np. dobry prawnik Warszawa) może również sprawdzić, czy umowa rezerwacyjna z deweloperem jest bezpieczna dla nabywcy lokum.
