Trudno ukryć, że w wielu przypadkach służebność drogi koniecznej jest niemile widzianym obciążeniem. Mówimy o perspektywie właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej. Taka osoba może być zainteresowana przywróceniem poprzedniej sytuacji poprzez zniesienie służebności drogi koniecznej. Pozbycie się służebności oczywiście nie zawsze będzie możliwe ze względu na jej regularne wykorzystywanie przez sąsiada. Warto jednak wiedzieć, że w pewnych okolicznościach przepisy przewidują możliwość uwolnienia się od kłopotliwej służebności. Postanowiliśmy wyjaśnić, kiedy taka opcja będzie realna z punktu widzenia właściciela obciążonej nieruchomości. Nasz artykuł wydaje się również ciekawy dla właściciela nieruchomości, na rzecz której została wcześniej ustanowiona służebność drogi koniecznej. Taka osoba też może być zainteresowana tym, kiedy przepisy pozwalają na zniesienie służebności drogi.
Odpowiedź na pytanie, kiedy możliwe jest zniesienie służebności drogi koniecznej znajdziemy w kodeksie cywilnym. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuły 293 – 295 kodeksu cywilnego. Znajdują one zastosowanie nie tylko do służebności drogi koniecznej, ale również do wszystkich innych służebności gruntowych. W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na artykuł 293 kodeksu cywilnego. Wskazuje on bowiem, że służebność gruntowa wygaśnie w razie jej niewykonywania przez dziesięć lat. Warto wiedzieć, że termin dziesięcioletni jest tak zwanym terminem zawitym. Doktryna zwraca uwagę, że bieg dziesięcioletniego terminu powinien być nieprzerwany. Nie ma więc możliwości sumowania krótszych odcinków czasu w sytuacji, gdy po pewnym okresie nieaktywności sąsiad zaczął korzystać ze służebności, a później znów przestał.
Zaistnienie przesłanki związanej z upływem dziesięcioletniego terminu oznacza, że właściciel nieruchomości obciążonej zyskał roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Po korzystnym, prawomocnym wyroku możliwe będzie wykreślenie służebności z księgi wieczystej, co potwierdza zniesienie służebności drogi. Wspomniany wyrok jedynie potwierdzi wygaśnięcie służebności, które nastąpiło z mocy prawa. Sprawy o zniesienie służebności mają charakter majątkowy, na co wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego (zobacz: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 2015 r. – sygnatura akt: V CZ 30/15).
Skierowanie powództwa do sądu oraz wykreślenie niewykonywanej służebności z księgi wieczystej jest bardzo ważne, bo w przeciwnym razie nabywca nieruchomości władnącej może nabyć ją razem ze służebnością (mimo że wcześniej miało miejsce wygaśnięcie tego ograniczonego prawa rzeczowego). Potwierdzenie takiej ciekawej zasady stanowi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1983 r. o sygnaturze akt III CZP 8/83. Interpretacja przepisów korzystna dla nabywcy nieruchomości wynika z ważnej reguły, jaką jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wspomniana rękojmia przyznaje przewagę treści księgi wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym w celu zwiększenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Warto mieć świadomość, że zniesienie służebności drogi koniecznej jest możliwe również w dwóch innych sytuacjach. Mówi o tym artykuł 294 (zniesienie służebności za wynagrodzeniem) oraz artykuł 295 kodeksu cywilnego (zniesienie służebności bez wynagrodzenia). Pierwszy z wymienionych przepisów wskazuje, że właściciel nieruchomości obciążonej może się domagać zniesienia służebności gruntowej (w tym również służebności drogi koniecznej) jeśli na skutek zmiany okoliczności ta służebność jest dla niego szczególnie uciążliwa i jednocześnie nie będzie konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Natomiast zniesienie służebności drogi koniecznej oraz innej służebności gruntowej bez wynagrodzenia może mieć miejsce jeśli taka służebność straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
W ramach uzupełnienia dla powyższych ogólnych informacji warto dodać, że zmiana stosunków wymieniona w artykule 294 kodeksu cywilnego powinna mieć charakter ogólnogospodarczy lub dotyczący konkretnej służebności, a nie związany ze stosunkami osobistymi pomiędzy sąsiadami. Z kolei uciążliwość służebności uzasadniająca jej zniesienie za wynagrodzeniem musi pozostawać w związku ze zmianą stosunków gospodarczych i wykraczać ponad przeciętną miarę. Warto dodać, że samo zwiększenie częstotliwości korzystania z drogi jeszcze nie jest argumentem, który uzasadnia zniesienie służebności drogi (zobacz: G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 294). Orzecznictwo wskazuje również, że nieporozumienia pomiędzy sąsiadami również nie mogą zostać uznane za uciążliwość przy wykonywaniu służebności (patrz: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 1964 r. – III CR 336/63).
Natomiast brak koniecznego charakteru służebności w świetle art. 294 KC będzie oceniany w kontekście możliwości wykorzystania innej drogi. Wynagrodzenie za zniesienie służebności drogi orzeczone przez sąd może uwzględniać koszty dostosowania drogi alternatywnej do uzasadnionych wymagań sąsiada (patrz: M. Jankowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 294). Warto również doprecyzować kwestię utraty przez służebność wszelkiego znaczenia jako okoliczność uzasadniającą zniesienie służebności drogi koniecznej oraz innej służebności gruntowej bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 KC. Wspomniana utrata wszelkiego znaczenia ma miejsce jeśli znikną wszystkie argumenty uzasadniające wcześniejsze ustanowienie służebności. Przykładem jest sytuacja, w której gmina doprowadziła do działki władnącej nową drogę, co zredukowało użyteczność służebności do zera.
Już wcześniej pojawiła się informacja, że w razie niewykonywania służebności przez co najmniej 10 lat, właściciel nieruchomości obciążonej (służebnej) powinien złożyć stosowny pozew. Zniesienie służebności drogi koniecznej oraz każdej innej służebności gruntowej na podstawie artykułu 294 lub 295 kodeksu cywilnego również wymaga skorzystania z drogi procesowej. Powództwo o zniesienie służebności drogi na podstawie art. 294 lub 295 KC posiada charakter majątkowy i niepieniężny. Znaczenia nie ma tutaj fakt, czy zniesienie służebności powinno nastąpić za wynagrodzeniem. Zniesienia służebności drogi może domagać się właściciel nieruchomości obciążonej lub jej użytkownik wieczysty. Jednakże koszty zniesienia służebności powinny pokrywać obydwie strony. Wyjątek stanowi sytuacja, w której szczególne okoliczności uzasadniają pokrycie kosztów tylko przez jednego z sąsiadów (tzn. właściciela nieruchomości władnącej lub obciążonej).
Kwestia wynagrodzenia za zniesienie służebności drogi z całą pewnością jest ważna i może wpływać na podstawę prawną dochodzenia swoich roszczeń przez właściciela nieruchomości obciążonej. Niestety, wcześniejsze stwierdzenie, jakie wynagrodzenie może orzec sąd jest w praktyce dość trudne. Podobnie jak w przypadku ustalania wynagrodzenia za samą służebność, sędzia zwykle korzysta z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Taki ekspert może określić wynagrodzenie za zniesienie służebności drogi na przykład poprzez ustalenie wartości części gruntu obciążonego, na której następowało korzystanie ze służebności. Inny wariant polega na uwzględnieniu wartości dotychczasowego zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej. W praktyce wybór metody obliczeniowej zależy od biegłego (zobacz: M. Jankowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 294).
