Kredyty hipoteczne są rzadszymi zobowiązaniami niż kredyty gotówkowe, ale jednocześnie ich średnia wartość jest zdecydowanie wyższa. Dane Centrum AMRON wskazują, że w III kw. 2024 r. krajowe banki obsługiwały 2,27 miliona czynnych umów o kredyt mieszkaniowy, a łączne saldo zadłużenia wynosiło około 493,2 miliarda złotych. Zatem przeciętny kredyt mieszkaniowy posiadał wartość na poziomie około 220 000 zł. Kredyty hipoteczne (mieszkaniowe) są jednocześnie dość często nadpłacane. Wiele osób każde większe nadwyżki finansowe przeznacza na nadpłatę mieszkaniowego zadłużenia. Trudno się więc dziwić, że zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego wzbudza duże zainteresowanie. Ten temat stał się popularny w nawiązaniu do roszczeń, jakie przeciwko bankom często wysuwają posiadacze kredytów konsumenckich. Warto jednak pamiętać, że kredyt konsumencki i hipoteczny regulują inne przepisy. Wyjaśniamy więc, czy zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego jest w ogóle możliwy.
Na wstępie warto przypomnieć, że roszczenia konsumentów związane ze zwrotem prowizji po wcześniejszej spłacie kredytów gotówkowych oraz pożyczek pozabankowych, a także innych rodzajów kredytów konsumenckich bazują na artykule 49 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715). Ten przepis wskazuje, że w razie spłaty całości kredytu przed terminem pierwotnie określonym w umowie, łączny koszt kredytu konsumenckiego ulega obniżeniu o koszty dotyczące okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy (nawet jeśli konsument poniósł obniżane koszty przed spłatą). Identyczna zasada dotyczy częściowej spłaty kredytu konsumenckiego pod warunkiem, że skutkowała ona skróceniem pierwotnie określonego okresu spłaty (zobacz: T. Czech [w:] Kredyt konsumencki. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2023, art. 49).
Musimy jednak pamiętać, że obecna ustawa o kredycie konsumenckim znajduje zastosowanie tylko do umów o kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w walucie innej niż waluta polska. Poza tym kredyty mieszkaniowe oraz pożyczki hipoteczne udzielone lub refinansowane od 22 lipca 2017 roku, bez wątpienia podlegają odrębnym przepisom ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Natomiast wcześniejsza ustawa z dnia 20 lipca 2001 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. 2001 nr 100 poz. 1081) ograniczała zakres swojego stosowania do umów o wartości nie większej niż 80 000 zł i dodatkowo nie obejmowała umów kredytowych przeznaczonych na nabycie nieruchomości i podobne cele (do 20 lutego 2006 r.).
Zmiany prawne z 20 lutego 2006 r. dotyczyły wyłącznie czynności prawnych dokonanych po tej dacie, a do wcześniejszych umów (sprzed 20 lutego 2006 r.) zastosowanie mają wcześniejsze przepisy (zobacz: D. Rogoń, M. Rusinek, K. Włodarska [w:] D. Rogoń, M. Rusinek, K. Włodarska, Kredyt konsumencki. Komentarz do zmian wprowadzonych ustawą z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw, LEX/el. 2006, art. 3). Warto również pamiętać, że poprzednia ustawa o kredycie konsumenckim nie przewidywała zwrotu prowizji przygotowawczej po wcześniejszej spłacie długu (zarówno całkowitej, jak i częściowej). Wyjątek dotyczył tylko rzadkiego przypadku związanego z kredytem nieoprocentowanym (zobacz: Z. Ofiarski [w:] Ustawa o kredycie konsumenckim. Komentarz, Warszawa 2014, art. 49).
Powyższe informacje nie wydają się zbytnio optymistyczne dla osób zainteresowanych możliwością otrzymania (po wcześniejszej spłacie) proporcjonalnego zwrotu zapłaconej wcześniej prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego (prowizji przygotowawczej). Okazuje się jednak, że sytuacja jest nieco lepsza, niż można by sądzić. Potwierdzenie stanowi Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 17 października 2024 r. (w sprawie C-76/22). Zgodnie ze wspomnianym wyrokiem: “w (razie – przyp. red.) braku dostarczenia przez kredytodawcę informacji pozwalających sądowi krajowemu na zbadanie, czy prowizja pobierana przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego należy do kategorii kosztów, które są niezależne od okresu obowiązywania tej umowy, sąd ten powinien stwierdzić, że taka prowizja jest objęta prawem do obniżki całkowitego kosztu kredytu (…)”.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydając analizowany wyrok powołał się na Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010. Wspomnianą dyrektywę do polskiego prawa wprowadziła ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Analizowany wyrok TSUE dotyczył kredytu mieszkaniowego z polskiego banku zaciągniętego 15 września 2017 r. i spłaconego zaledwie po 19 miesiącach. Kredytobiorca domagał się proporcjonalnego zwrotu prowizji za udzielenie kredytu, a Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie ze względu na wątpliwości skierował pytanie do TSUE.
Opisywany wyżej wyrok TSUE może mieć duże znaczenie. Potwierdza on bowiem zastosowanie do prowizji przygotowawczej artykułu 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Zgodnie z tym przepisem: “W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny, całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”. Ta sama zasada dotyczy częściowych spłat powiązanych ze skróceniem okresu kredytowania. Pojawiały się jednak wątpliwości dotyczące tego, czy art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym może być stosowany w odniesieniu do prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego (zobacz: T. Czech [w:] Kredyt hipoteczny. Komentarz, wyd. III, LEX/el. 2024, art. 39).
Nieco wcześniej (przed wyrokiem TSUE) została wydana Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2023 r. (sygnatura akt: III CZP 144/22). Wskazuje ona, że prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego ulega obniżeniu na podstawie art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym, jeżeli wysokość tejże prowizji jest zależna od okresu obowiązywania umowy. To kolejne orzeczenie korzystne dla kredytobiorców, choć Sąd Najwyższy zastrzegł, że decydujące znaczenie w danej sprawie ma konstrukcja prowizji z konkretnej umowy. Jak widzimy, TSUE poszedł nieco dalej uznając, że w razie niedostarczenia przez bank dowodów przemawiających za brakiem związku prowizji przygotowawczej ze skróconym okresem spłaty, należy rozstrzygnąć sprawę na korzyść konsumenta, a więc zasądzić proporcjonalny zwrot prowizji za udzielenie kredytu. Dlatego zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego nie jest wykluczony, ale głównie w przypadku “hipotek” udzielonych lub refinansowanych od 22 lipca 2017 r. Takich umów będzie jednak coraz więcej z każdym rokiem.
Tytułem podsumowania, warto zwrócić uwagę na pewien aspekt, który czasem mogą przeoczyć osoby pytające o zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Mianowicie podkreślamy, że wcześniejsze rozważania prawne obejmują prowizję przygotowawczą (za udzielenie kredytu hipotecznego), a nie prowizję rekompensacyjną pobieraną w związku z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego. Jeżeli bank naliczył tę drugą prowizję niezgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o kredycie hipotecznym (dotyczącej kredytów udzielonych od 22 lipca 2017 r.) lub z umowy kredytowej, to wygranie sprawy sądowej nie będzie trudne – zwłaszcza jeśli kredytobiorca skorzysta z pomocy eksperta prawnego (takiego jak na przykład dobry prawnik Warszawa).
