Poziom rosnących rat kredytu hipotecznego znajduje się w centrum zainteresowania bardzo wielu polskich gospodarstw domowych. Trudno się temu dziwić, bo według danych z połowy 2022 r. „hipotekę” obciążającą nieruchomość posiadało już ponad 2,5 mln polskich rodzin i singli. Zdecydowana większość z nich (ponad 2,0 mln) musi spłacać najbardziej popularne kredyty mieszkaniowe w PLN ze zmiennym oprocentowaniem. Dla posiadaczy takich zobowiązań, odpowiedź na pytanie, jak obliczyć ratę kredytu po zmianie WIBOR-u zawsze jest bardzo ważna. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, w jaki sposób są obliczane następne płatności kredytowe. Klient banku sam może przewidzieć, jak zmieni się jego rata po kolejnych decyzjach Rady Polityki Pieniężnej.
Osoby zadające pytanie, jak obliczyć ratę kredytu po zmianie WIBOR-u powinny między innymi pamiętać, że wspomniana stopa WIBOR nie jest bezpośrednią podstawą oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Takie zmienne oprocentowanie składa się ze stałej marży (ustalonej w umowie) oraz zmiennej stopy referencyjnej. W zależności od warunków umowy, stopą referencyjną może być na przykład WIBOR 3M lub 6M z ostatniego dnia roboczego poprzedniego kwartału. Inny wariant zakłada, że stopa referencyjna „hipoteki” odpowiada średniemu WIBOR-owi z jakiegoś dłuższego okresu.
Warto też wiedzieć, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oparte na trzymiesięcznym WIBOR-ze (WIBOR 3M) zmienia się najczęściej co 3 miesiące. Podobna zależność dotyczy WIBOR-u sześciomiesięcznego (6M) i aktualizacji oprocentowania co pół roku. W zależności od postanowień umownych, aktualizacja poziomu oprocentowania może się odbywać na początku kolejnego kwartału lub półrocza albo po upływie odpowiednio 3 miesięcy/6 miesięcy od daty uruchomienia „hipoteki”. W tym względzie istnieje duże zróżnicowanie polityki banków, które mają swobodę dotyczącą zasad aktualizacji zmiennego oprocentowania.
W związku z powyższym, najlepsze informacje na temat faktycznej wysokości następnej raty będzie posiadał sam kredytodawca. Bank wie bowiem z pewnym wyprzedzeniem, jaka będzie wysokość stopy referencyjnej. W praktyce, oprócz poziomu wspomnianej stopy oraz marży, wpływ na poziom raty mogą mieć składki ubezpieczeń doliczane do comiesięcznej płatności. Mają one stałą wysokość lub są zależne od aktualnego salda zadłużenia. Specyficznym obciążeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, które najczęściej bywa naliczane poprzez okresową podwyżkę marży – do czasu wpisania hipoteki w księdze wieczystej.
Osoby szukające odpowiedzi na pytanie jak obliczyć ratę kredytu po zmianie WIBOR czasem nie będą musiały nawet wykonywać odpowiednich kalkulacji. W wielu przypadkach, wystarczy bowiem zalogować się do systemu bankowości mobilnej lub internetowej, gdzie bank prezentuje wysokość kolejnej raty. Podana kwota może się jednak później zmienić jeśli kredytodawca nie zna jeszcze poziomu stopy referencyjnej na kolejny miesiąc. Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład 25 marca, gdy stawką referencyjną na kolejne trzy miesiące ma być WIBOR 3M z ostatniego dnia roboczego marca.
Mimo możliwości pozyskania potrzebnych informacji od banku (również na infolinii), niektóre osoby chcą samodzielnie obliczyć kolejne raty swojego kredytu hipotecznego. Takie samodzielne kalkulacje mogą być przydatne na przykład wtedy, gdy chcemy sprawdzić, ile w przybliżeniu może wynosić rata po kolejnych decyzjach Rady Polityki Pieniężnej. Oczywiście, trzeba wziąć pod uwagę fakt, że dokładna wysokość stopy referencyjnej w danym banku na razie może być nieznana.
Liczne kalkulatory kredytowe dostępne w Internecie ułatwiają odpowiedź na pytanie, jak obliczyć ratę kredytu po zmianie WIBOR-u. Należy oczywiście pamiętać o uwzględnieniu właściwego poziomu oprocentowania, rodzaju rat i długości okresu spłaty. Jeżeli nasz kredyt posiada prowizję doliczaną do zadłużenia, to początkową wartość kredytu trzeba powiększyć o kwotę takiej prowizji. Warto mieć świadomość, że proste kalkulatory kredytowe nie pozwalają na doliczenie do raty składek ubezpieczeniowych. Osoby bardziej zainteresowane szczegółowymi obliczeniami mogą je wykonać w arkuszu kalkulacyjnym (np. przy zastosowaniu popularnych excelowych funkcji PMT oraz PPMT).
