Długi mieszkaniowe stanowią bardzo ważną pozycję na liście wszystkich nieuregulowanych zobowiązań naszych rodaków. Główny Urząd Statystyczny podaje, że pod koniec 2022 r. kwota zadłużenia wobec wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni, gmin oraz TBS-ów wynosiła około 7 miliardów złotych. Ten wynik nie uwzględnia zadłużenia z tytułu czynszów, które posiadają najemcy. Chodzi głównie o najemców lokali mieszkalnych oraz niemieszkalnych. Takie nierzetelne osoby korzystające z lokali mogą mieć nadzieję, że po pewnym czasie będzie miało miejsce przedawnienie długu czynszowego wykluczające możliwość skutecznej egzekucji zobowiązań. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, czy przedawnienie długu wynikającego z niezapłaconych czynszów faktycznie jest częste. Nasza analiza może zainteresować zarówno wynajmujących, jak i najemców. Analizujemy również tematy związane innymi świadczeniami okresowymi niż tylko czynsz.
Na wstępie warto wyjaśnić, że zasady przedawnienia roszczeń (wynikających między innymi z czynszów) określa kodeks cywilny. Po upływie terminu przedawnienia, osoba przeciwko której dane roszczenie przysługuje, może lecz nie musi uchylić się od zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Kodeks cywilny określa dla roszczeń domyślny termin przedawnienia wynoszący obecnie 6 lat (zobacz artykuł 118 kodeksu cywilnego), ale jednocześnie wskazuje również terminy szczegółowe. Pamiętajmy, że w przypadku roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, przedawnienie długu następuje po trzech latach. Począwszy od 9 lipca 2018 r. artykuł 118 KC wskazuje dodatkowo, że: “koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”. Ta zasada dotyczy również świadczeń okresowych.
W ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie (Przedawnienie długu czynszowego – czy trwa bardzo długo?) warto oczywiście zastanowić się, czy w przypadku długów czynszowych zastosowanie może mieć termin przedawnienia inny niż standardowe 6 lat. Na całe szczęście, orzecznictwo oraz doktryna prawna nie pozostawiają wątpliwości, jeżeli chodzi o kwalifikację czynszu. Komentarze do kodeksu cywilnego wskazują, że świadczenia okresowe z trzyletnim terminem przedawnienia to między innymi renty za konkretne okresy, alimenty, czynsze najmu oraz dzierżawy i odsetki (zobacz: P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz do art. 117-125, red. M. Fras, M. Habdas, LEX/el. 2019, art. 118).
Jeżeli natomiast chodzi o odsetki od czynszu, to warto pamiętać o ich akcesoryjnym charakterze. Taka specyfika odsetek, które są zawsze powiązane z głównym roszczeniem sprawia, że ich przedawnienie nastąpi w tym samym momencie co w przypadku roszczenia głównego (zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2005 r. – sygn. akt: V CK 655/04). Trzeba również wiedzieć, że nie tylko czynsze mogą być uznane za świadczenia okresowe. Uznanie danego świadczenia za okresowe jest możliwe jeśli spełnia ono łącznie następujące warunki:
Czynsze dotyczące umowy najmu lub dzierżawy spełniają wszystkie wymienione powyżej kryteria, co oznacza, że przedawnienie długu czynszowego następuje w terminie trzyletnim. Będziemy jeszcze zwracać uwagę na fakt, że wierzyciel może wspomniany termin skutecznie przerwać i “wyzerować” dochodząc swojego roszczenia. Teraz warto natomiast zwrócić uwagę, iż roszczenia o zapłatę zaliczek za media również mogą być traktowane jako świadczenia okresowe (zobacz: Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 17 lutego 2020 r. – sygnatura akt: VIII C 1932/19).
Jako świadczenia okresowe mogą być traktowane również zaliczki, które właściciele mieszkań należący do wspólnoty mieszkaniowej płacą na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (zobacz: Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 17 grudnia 2019 r. – sygnatura akt: II Ca 638/18). Trzyletni termin przedawnienia typowy dla świadczeń okresowych znajduje zastosowanie również do roszczeń spółdzielni mieszkaniowej z tytułu płatnych cyklicznie opłat za używanie lokalu (patrz: Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 24 września 2020 r. – sygnatura akt: XI C 755/20).
Jeżeli chodzi natomiast o rachunki za prąd, które właściciele mieszkań na ogół płacą bezpośrednio, to trzyletni termin przedawnienia dla świadczeń okresowych dotyczy tylko opłat związanych z dystrybucją energii elektrycznej. Z kolei przedawnienie długu związanego z samą sprzedażą energii trwa dwa lata (zobacz art. 554 oraz art. 555 kodeksu cywilnego). Analogiczna zasada odnośnie przedawnienia roszczeń dotyczy sprzedaży wody.
Nasza analiza jest blisko związana z tematem wynajmu, więc warto wspomnieć o szczególnej regulacji dotyczącej przedawnienia roszczeń, jaką wprowadza artykuł 677 kodeksu cywilnego. Ten przepis mówi, że krótszy, tylko roczny termin przedawnienia dotyczy roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy ruchomej/nieruchomej. Identyczna zasada ma zastosowanie do pewnych roszczeń skierowanych w drugą stronę, czyli roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu.
Warto pamiętać, że szczególny, roczny termin przedawnienia wynikający z artykułu 677 kodeksu cywilnego jest obliczany od dnia zwrotu rzeczy (czyli np. oddania kluczy do mieszkania). Należy równocześnie zwrócić uwagę, że roszczenia niewymienione wprost w artykule 677 kodeksu cywilnego takie jak na przykład roszczenie wynajmującego o zwrot przedmiotu najmu lub o zapłatę zaległego czynszu podlegają ogólnym terminom przedawnienia – zgodnie z artykułem 118 kodeksu cywilnego (zobacz: A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, LEX/el. 2023, art. 677).
Jeżeli analizujemy przedawnienie długu czynszowego, to z całą pewnością warto przypomnieć, że w praktyce uniknięcie odpowiedzialności finansowej przez dłużnika wcale nie jest łatwe. Dłużnik może zostać zwolniony z konieczności zwrotu długu dotyczącego świadczeń okresowych po zaledwie trzech latach jeśli w tym okresie wierzyciel będzie pozostawał całkowicie bierny. Nie są to jednak sytuacje częste. Pamiętajmy, że zgodnie z artykułem 123 kodeksu cywilnego, bieg terminu przedawnienia przerywa “każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia”. Identyczny skutek ma uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której jest ono skierowane.
Co ważne, po każdym przerwaniu terminu przedawnienia, będzie on biegł na nowo. Można zatem powiedzieć kolokwialnie, że przerwanie biegu terminu przedawnienia skutkuje jego wyzerowaniem. To oczywiście sytuacja niekorzystna dla osoby, która liczy na przedawnienie długu (np. długu czynszowego). Ustawodawca przewidział jeszcze jedną zasadę, która wydaje się mało korzystna z punktu widzenia dłużnika i jednocześnie sprzyjająca wierzycielowi. Warto pamiętać, że po przerwaniu biegu terminu przedawnienia poprzez czynność podjętą przed sądem lub organem egzekucyjnym, wspomniany bieg zostaje wstrzymany aż do zakończenia postępowania sądowego lub egzekucyjnego. Dzięki takiemu rozwiązaniu opieszałość sądów, która jest niestety dość częsta w Polsce, nie będzie jednak działała na korzyść dłużnika.
