Wymóg wnoszenia minimalnego wkładu własnego przy kredycie na zakup lokalu lub domu albo budowę domu wzbudza kontrowersje już od dłuższego czasu. Wiele osób uważa bowiem, że wspomniany wymóg mocno ogranicza dostępność nowych kredytów mieszkaniowych dla osób kupujących pierwsze lokum. Z drugiej strony, nie ma jednak wątpliwości, że kredyt z relacją zadłużenia do wartości nieruchomości (LtV) wynoszącą na początku około 100% generuje obustronne ryzyka – zarówno dla klienta, jak i dla banku. Bank może obawiać się, że na skutek spadku cen nieruchomości, LtV przekroczy mocno 100%, co będzie oznaczało konieczność zawiązania kolejnych rezerw. Natomiast dla klienta banku kredyt bez wkład własnego jest bardziej ryzykowny ze względu na wysoki poziom rat i ryzyko ich dalszego wzrostu. Mimo generalnych zasad wprowadzonych przez KNF, w 2023 r. oraz kolejnych latach państwo oferuje kredyt bez wkładu własnego na szczególnych zasadach. Wyjaśniamy dla kogo dostępny będzie taki kredyt.
W standardowej ofercie banków już od dłuższego czasu nie znajdziemy kredytów mieszkaniowych na 100% nieruchomości, ponieważ KNF wymaga wnoszenia wkładu na poziomie 10% lub 20%. Jeżeli wkład własny jest niższy od 20% (z zakresu 10% – 19%), to brakującą sumę trzeba dodatkowo ubezpieczyć, co generuje pewne koszty. Warto dodać, że zasady wynikające z Rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego są tylko jednostronnie wiążące dla banków. To znaczy, że mogą one ustalać wyższe wymogi związane z poziomem wkładu własnego. Od kilku lat widzimy, że niektórzy kredytodawcy wymagają wkładu własnego na poziomie co najmniej 20%. W ten sposób bank wyklucza bardziej ryzykownych klientów.
Pomimo ogólnych zasad wyznaczonych przez KNF, kredyt bez wkładu własnego jest możliwy zarówno w 2023 roku, jak i następnych latach. Rząd zdecydował bowiem, że będzie udzielał gwarancji dla kredytów bez wkładu własnego. Takie zabezpieczenie nie stanowi dopłaty do wkładu (jak w programie MdM), ale skłania banki do kredytowania osób nie posiadających oszczędności. Warto oczywiście pamiętać, że wspomniani klienci banku de facto pożyczają środki na 100% lokum, co wiąże się z podwyższonym poziomem rat i ryzyka finansowego.
Kredyt bez wkładu własnego będzie możliwy między innymi w ruszającym od lipca 2023 r. programie Bezpieczny Kredyt 2%. Warto pamiętać, że rządowa gwarancja wkładu w przypadku tego programu nie stanowi obowiązku. Co więcej, powinna ona wynosić najwyżej 100 000 zł. Dodatkowo wprowadzono wymóg, który wskazuje, że gwarantowana część kredytu bez wkładu może stanowić najwyżej 20% ceny zakupu nieruchomości. Tak więc, osoba zamierzająca zaciągnąć tani kredyt bez wkładu własnego w rządowym programie, będzie mogła pożyczyć od banku komercyjnego co najwyżej 500 000 zł. Za gwarancję od Banku Gospodarstwa Krajowego kredytobiorca zapłaci prowizję na poziomie 1% gwarantowanej kwoty.
Pozostałe zasady na jakich funkcjonuje kredyt bez wkładu własnego w programie Bezpieczny Kredyt 2% są standardowe. To oznacza między innymi, że tani kredyt bez wkładu własnego będzie niedostępny dla osób, które już posiadały jakieś lokum. Taka restrykcja niezależnie od zawarcia umowy z bankiem dotyczy również małżonka kredytobiorcy (od dnia ślubu), drugiego rodzica dziecka kredytobiorcy (od dnia narodzin tego dziecka) i pozostałych członków gospodarstwa domowego. Istnieje pewien wyjątek od podanych zasad. Mianowicie, z programu Bezpieczny Kredyt 2% można skorzystać jeśli kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe odziedziczył/odziedziczyła nie więcej niż 50% udziału w lokalu/domu/spółdzielczym prawie i nie korzysta z tego lokum co najmniej od 12 miesięcy. Wówczas tani rządowy kredyt bez wkładu własnego będzie dostępny.
Warto wiedzieć, że kredyt bez wkładu własnego będzie możliwy nie tylko w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. W marcu 2023 r. rząd zliberalizował i zmienił zasady innego programu (wcześniej „gwarantowany kredyt mieszkaniowy”, a teraz „rodzinny kredyt mieszkaniowy”). Ten program jest ściśle powiązany z gwarancją brakującego wkładu własnego i zapewnia państwową spłatę zadłużenia wynoszącą odpowiednio 20 000 zł (po narodzinach drugiego dziecka) lub 60 000 zł (w razie narodzin trzeciego albo kolejnego potomka).
Kredyt bez wkładu własnego udzielany jako rodzinny kredyt mieszkaniowy cechuje się nieco innymi zasadami niż „Bezpieczny Kredyt 2%”. Przede wszystkim mieszkania kupowane za rodzinny kredyt nie powinny mieć ceny 1 mkw. wyższej od limitów wyznaczonych osobno dla rynku pierwotnego oraz wtórnego. Wspomniane limity można sprawdzić na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. Zostały one dość znacząco podniesione po zmianach z marca 2023 roku. Podobnie jak w przypadku programów MdM i Rodzina na Swoim, te cyklicznie zmieniane limity bazują na wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Poza tym rodzinny kredyt bez wkładu własnego może zostać udzielony gospodarstwom domowym, które wcześniej posiadały lokum na własność lub spółdzielcze prawo, ale obecnie go już nie mają. Wykluczenie obejmuje kredytobiorców, którzy w ciągu ostatnich 5 lat dokonali zbycia w ramach darowizny prawa własności domu lub lokalu na rzecz krewnych z I lub II grupy podatkowej. Co ważne, kredyt bez wkładu własnego ze spłatą rodzinną zaciągną w ramach wyjątku osoby posiadające aktualnie lokum, mały wkład własny (do 10%) i co najmniej dwoje dzieci. W takim przypadku, powierzchnia obecnego domu/lokalu nie może przekraczać 50 mkw. (dwoje dzieci), 75 mkw. (troje dzieci) lub 90 mkw. (czworo dzieci). Dla rodzin wychowujących pięcioro lub więcej dzieci, żadna powierzchnia obecnego lokum nie stanowi przeszkody.
