Najem okazjonalny nie jest nowym rozwiązaniem w polskim ustawodawstwie. Został on bowiem wprowadzony do rodzimego prawa w 2009 r. Jednak dopiero od niedawna umowy najmu okazjonalnego stanowią spory odsetek wszystkich zawieranych umów najmu. Wielu czytelników mogło już słyszeć, że najem okazjonalny zapewnia właścicielowi mieszkania większe bezpieczeństwo na wypadek kłopotów z płatnością czynszu. Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę, że ten rodzaj najmu dodatkowo uwalnia właściciela lokalu z ograniczeń dotyczących podwyżek czynszu. Postanowiliśmy zwrócić uwagę również na takie mniej oczywiste aspekty najmu okazjonalnego. Nasz poradnik pod tytułem „Najem okazjonalny krok po kroku” wyjaśnia także, jakie formalności są konieczne przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Nie unikniemy tutaj pomocy notariusza. Wskazana wydaje się również pomoc ze strony eksperta prawnego.
Na wstępie warto zwrócić uwagę, że od 2009 roku, czyli daty wprowadzenia najmu okazjonalnego do polskiego prawa, przepisy dotyczące tej formy wynajmu mieszkań ulegały pewnym zmianom. Wedle obecnych zasad, najem okazjonalny jest rozwiązaniem przeznaczonym wyłącznie dla osób wynajmujących mieszkania poza działalnością gospodarczą. Natomiast przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie najmu mogą skorzystać z tak zwanego wynajmu instytucjonalnego. Pod bardzo wieloma względami przypomina on najem okazjonalny. Główna różnica polega na tym, że w przypadku najmu instytucjonalnego najemca nie musi deklarować posiadania awaryjnego lokum na wypadek eksmisji.
Opisując najem okazjonalny krok po kroku, warto również zwrócić uwagę, że ta forma wynajmu nie została wprowadzona w celu zastąpienia tradycyjnego najmu. Najem okazjonalny to dobrowolne rozwiązanie, które musi zaakceptować zarówno wynajmujący jak i najemca. Z punktu widzenia właściciela mieszkania (wynajmującego) sporym atutem jest to, że eksmisja następuje bez konieczności składania pozwu. W normalnym trybie najmu sąd badając pozew o eksmisję i sytuację lokatora orzeka o ewentualnym uprawnieniu do mieszkania socjalnego. To stanowi kłopot dla wynajmującego, ponieważ na mieszkanie socjalne obecnie czeka w Polsce około 40 000 gospodarstw domowych. Mniej więcej tyle samo mieszkań jest eksmisyjnie zablokowanych z powodu niedoboru lokali socjalnych.
W przypadku najmu okazjonalnego, eksmisja lokatora następuje na podstawie notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, które wcześniej podpisał ten sam najemca. Wspomniane oświadczenie będące załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego zostaje szybko zbadane przez sąd, który w razie braku zastrzeżeń nadaje mu klauzulę wykonalności. Z notarialnym oświadczeniem najemcy jako tytułem egzekucyjnym, wyposażonym dodatkowo w klauzulę wykonalności należy udać się do komornika. Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, to eksmisji teoretycznie nie powinna utrudniać kwestia związana z niedoborem pomieszczeń tymczasowych. Przepisy wskazują bowiem, że „okazjonalny” najemca nie posiada prawa do pomieszczenia tymczasowego. Dodajmy, że pomieszczenia tymczasowe są rodzajem lokum o niskim standardzie. Prawo do nich na ogół posiadają osoby, którym sąd nie przyznał lokalu socjalnego.
Już wcześniej opisując najem okazjonalny krok po kroku zwróciliśmy uwagę, że przy najmie instytucjonalnym najemca nie musi dokładnie podawać swojego „awaryjnego” lokum na wypadek eksmisji. Ustawodawca założył, że najemca jako odpowiedzialna osoba posiada takie mieszkanie lub domu, do którego się uda w sytuacji braku uprawnienia do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, to najemca oprócz oświadczenia o poddaniu się egzekucji musi również złożyć oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do „awaryjnego” mieszkania. Mówimy cały czas o lokalu lub domu, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić po przedwczesnym rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego. Na życzenie właściciela mieszkania pod wynajem, takie oświadczenie członka rodziny najemcy lub jego znajomego o chęci przyjęcia lokatora w razie eksmisji może mieć podpis notarialnie poświadczony.
Co ważne, osoba podpisująca umowę najmu okazjonalnego jako najemca, powinna informować właściciela mieszkania o wszelkich zmianach związanych z „awaryjnym” lokum. W takiej sytuacji wymagane jest dostarczenie nowego oświadczenia potwierdzającego posiadanie mieszkania na wypadek eksmisji. „Okazjonalny” najemca robi to w swoim interesie, ponieważ nie będzie posiadał prawa do pomieszczenia tymczasowego i tym bardziej lokalu socjalnego. Niedopełnienie przez lokatora obowiązku znalezienia sobie nowego lokum „awaryjnego” i dostarczenia kolejnego oświadczenia potwierdzającego chęć przyjęcia eksmitowanego (w ciągu 21 dni od zmiany sytuacji), uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenie jest wówczas możliwe z zachowaniem krótkiego, co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Wspomniany wyżej, krótszy okres wypowiedzenia stanowi wyjątek, ponieważ w przypadku problemów z zaległościami czynszowymi, dewastacją mieszkania, złym zachowaniem względem sąsiadów lub niedozwolonym podnajmem, przy wynajmie okazjonalnym obowiązują standardowe zasady wypowiedzenia umowy. Określa je artykuł 11 ustęp 2 punkt 1 – 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Taka sytuacja oznacza na przykład, że wypowiedzenie umowy najmu z co najmniej miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) jest możliwe w razie zwłoki najemcy z płatnościami za co najmniej trzy pełne okresy (zwykle miesięczne) oraz wyznaczenia najemcy na piśmie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę wszystkich długów.
Opisując najem okazjonalny krok po kroku, nie można zapomnieć o pewnym atucie, który sprawia, że jest to rozwiązanie bardziej korzystne niż zwykły wariant wynajmu. Mianowicie, warto pamiętać, że przy najmie okazjonalnym nie obowiązują limity częstości i wysokości podwyżek czynszu. Oznacza to, że strony mogą swobodnie ustalić w umowie np. indeksację czynszu o wskaźnik wyższy od inflacji. Jeżeli chodzi o tradycyjny najem, to częstotliwość podwyżek jest limitowana (zmiana nie częściej niż co 6 miesięcy), a wzrost czynszu większy od wskaźnika ubiegłorocznej inflacji wymaga dodatkowego, pisemnego uzasadnienia.
Wszystkie powyższe informacje na pewno mogą bardzo ułatwić sytuację osoby, która chciałaby zawrzeć swoją pierwszą umowę najmu okazjonalnego. Mimo tego, wskazane jest, aby w przygotowaniu wspomnianego dokumentu uczestniczył ekspert prawny. Mowa o prawniku z dobrej kancelarii, która zajmuje się tematyką prawa cywilnego i lokatorskiego. Warto mieć świadomość, że notariusz uczestniczący w sporządzaniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji zostanie wynagrodzony tylko za ten dokument (stanowiący załącznik do umowy) i niekoniecznie musi być zainteresowany klauzulami z umowy najmu okazjonalnego. Wyjątek stanowi sytuacja, w której cała umowa najmu zostaje sporządzona w formie notarialnej. Takie rozwiązanie oznacza jednak wyższy poziom taksy notarialnej.
Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak, okazjonalny najem trzeba bezwzględnie zgłosić fiskusowi. Chodzi o urząd skarbowy właściwy dla miejsca zamieszkania właściciela mieszkania. Jeżeli zgłoszenie nie zostanie dokonane w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu, to właściciel lokalu nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej ścieżki eksmisyjnej.
Czy najem okazjonalny jest całkowicie bezpieczny dla właściciela mieszkania?
Niestety nie, ponieważ zdarzają się przypadki skutecznego zażalenia się przez najemcę na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Ekspert prawny wyjaśni jak zminimalizować ryzyko takiej sytuacji.
