Umowa deweloperska to często zawierany rodzaj kontraktu, co wynika z polskiej specyfiki rynku nieruchomości. Polska cechuje się bowiem większym udziałem nowych lokali i domów w sprzedaży niż wiele innych krajów Starego Kontynentu. Wynika to z konieczności uzupełnienia historycznie dużej luki mieszkaniowej. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości wskazują, że w 2021 roku zawarto aż 137 028 umów deweloperskich. Każda z takich umów generowała pewne koszty. Na szczęście, jeśli zawierana jest umowa deweloperska koszty podlegają podziałowi pomiędzy klienta oraz dewelopera. Nasz artykuł informuje, co jeszcze warto wiedzieć o kosztach zawarcia umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy również, czy zmiany prawne z 2021 roku wpłynęły na koszty zawarcia umowy deweloperskiej.
Temat kosztów umowy deweloperskiej wydaje się ciekawy, gdyż w 2021 roku została uchwalona nowa ustawa deweloperska (obowiązująca od 1 lipca 2022 r.). Ten akt prawny wskazuje, że w dwuletnim okresie przejściowym dla części inwestycji obowiązują poprzednie przepisy. Mowa o projektach, w przypadku których przed 1 lipca 2022 r. została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska. Tak więc przejściowo są stosowane następujące ustawy deweloperskie:
Jeżeli jest zawierana umowa deweloperska, koszty jej zawarcia nie zależą jednak od tego, która ustawa deweloperska znajduje zastosowanie. Nowsze przepisy nie zmieniły bowiem zasad związanych np. z notarialną formą umowy deweloperskiej i koniecznością dokonania wpisu roszczenia klienta firmy deweloperskiej do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Pozostawiony został również przepis, na mocy którego koszty zawarcia umowy deweloperskiej muszą być dzielone na dwie równe części – pomiędzy nabywcę nowego lokum oraz dewelopera.
Warto wiedzieć, że notarialne koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej prezentuje Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2020 poz. 1473). Zgodnie z tym aktem prawnym oraz ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398), notarialne i sądowe koszty zawarcia umowy deweloperskiej prezentują się następująco:
Wszystkie wymienione powyżej koszty podlegają podziałowi po połowie pomiędzy klienta oraz dewelopera. To sprawia, że jeśli zawierana jest umowa deweloperska, koszty transakcyjne mają raczej umiarkowany poziom. Jeżeli założymy, że klient kupuje od dewelopera nowe mieszkanie o wartości 400 000 zł, to koszty umowy deweloperskiej z punktu widzenia nabywcy będą następujące:
Suma powyższych kosztów zawarcia umowy deweloperskiej ponoszonych przez klienta to 936,62 zł. Warto pamiętać, że ten wynik uwzględnia maksymalne stawki taksy notarialnej za umowę oraz wypisy. Dość często można jednak wynegocjować z notariuszem niższe wynagrodzenie. Wtedy zawarcie umowy deweloperskiej będzie tańsze – również z punktu widzenia samego dewelopera.
Tak jak już wspomnieliśmy, wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej z 2021 roku nie miało bezpośredniego wpływu na to, jakie koszty generuje zawarcie umowy deweloperskiej. Przepisy z 2021 roku miały jednak inny aspekt kosztowy. Bywa on odczuwalny w przypadku sprzedaży ukończonych mieszkań i domów przez dewelopera. Postanowiliśmy zatem opisać dodatkowe zmiany w ramach odpowiedzi na tytułowe pytanie (Umowa deweloperska – koszty nie będą wysokie?).
Mianowicie, nowe regulacje wskazują, że jeśli deweloper zamierza przyjąć wpłatę całej ceny jeszcze przed przeniesieniem własności ukończonego mieszkania lub domu, to pierwsza umowa o charakterze zobowiązującym (przewidująca zapłatę całej kwoty) powinna zostać zawarta w formie notarialnej. Dodatkowe wymogi zakładają wpis roszczenia klienta firmy deweloperskiej do księgi wieczystej nieruchomości, a także wpłatę środków na rachunek powierniczy i odprowadzenie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Mówimy zatem o zasadach identycznych, jak w przypadku kupowania budowanego lokum. Takie same będą również koszty dla klienta oraz dewelopera.
Koszty i formalności identyczne jak przy sprzedaży nieukończonego lokum nie powinny występować, jeśli gotowy lokal/dom jest sprzedawany przez dewelopera w sposób bardziej odpowiadający ustawodawcy. Mowa o sytuacji, w której strony zawierają tradycyjną umowę przedwstępną poprzedzającą zakup ukończonego lokum i nie dochodzi do wpłaty całości ceny jeszcze przed przeniesieniem własności nieruchomości (patrz: H. Ciepła, B. Szczytowska, 2.3. Umowy przedwstępne do umów wymienionych w art. 2 ust. 1 i 2 n.u.o.p.n. [w:] H. Ciepła, B. Szczytowska, Nowa ustawa deweloperska z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym w praktyce rynku mieszkaniowego. Wpisy praw i roszczeń z umów deweloperskich do księgi wieczystej, Warszawa 2022).
