Sankcje darmowego kredytu wielu osobom kojarzą się tylko z kredytami gotówkowymi (zwykle z oferty banków). Trudno się dziwić, bo to właśnie bankowe kredyty gotówkowe są najczęściej przedmiotem pozwów w sprawach związanych z sankcją kredytu darmowego. W naszych artykułach zwracaliśmy jednak uwagę, że sankcja kredytu darmowego to rozwiązanie znajdujące zastosowanie do szerszej grupy kredytów konsumenckich niż tylko kredytów gotówkowych (np. również do pożyczek pozabankowych). Oprócz kredytów gotówkowych i pożyczek pozabankowych, częstym rodzajem zobowiązań Polaków są kredyty mieszkaniowe oraz pożyczki hipoteczne. Co więcej, mówimy o zobowiązaniach cechujących się dużą średnią kwotą. Wiele osób mogło już słyszeć, że sankcje darmowego kredytu nie obejmują kredytów hipotecznych. Nie jest to jednak do końca prawda. Wyjaśniamy dlaczego.
Sformułowania mówiące o tym, że sankcje darmowego kredytu nie mają zastosowania do kredytów mieszkaniowych są najczęściej efektem analizy przepisów ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Wspomniany akt prawny faktycznie nie zawiera żadnej wzmianki o możliwości zastosowania sankcji kredytu darmowego. W ramach przypomnienia warto dodać, że sankcje darmowego kredytu reguluje natomiast artykuł 45 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (z.U. 2011 nr 126 poz. 715).
Jak widać, ustawodawca wprowadzając osobną ustawę regulującą kredyty hipoteczne, nie zdecydował się na skopiowanie rozwiązania, które od dawna przewidywała ustawa o kredycie konsumenckim. Inna sytuacja dotyczyła na przykład obowiązku proporcjonalnego rozliczenia kosztów w razie wcześniejszej spłaty. Tę zasadę znajdziemy bowiem w artykule 49 ustawy o kredycie konsumenckim, a także w artykule 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Jeżeli chodzi o ten drugi akt prawny, to bardzo ważną kwestią są czasowe ramy jego obowiązywania. Ze względu na duży zakres wprowadzonych zmian, autorzy ustawy o kredycie hipotecznym uznali, że znajdzie ona zastosowanie tylko do umów kredytu hipotecznego oraz pożyczki hipotecznej zawartych po wejściu w życie nowych przepisów.
Artykuł 85 ustęp 2 ustawy o kredycie hipotecznym wskazuje, że: “Do umów o kredyt hipoteczny oraz umów o kredyt konsumencki, zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe”. Innymi słowy, umów kredytu hipotecznego oraz pożyczki hipotecznej zawartych przed dniem 22 lipca 2017 roku dotyczą wcześniejsze przepisy. To oznacza dla konsumentów np. brak możliwości powoływania się na ustawowe ograniczenia dotyczące maksymalnego poziomu prowizji za wcześniejszą spłatę. Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę sankcje darmowego kredytu, to takie ograniczenie czasowe obowiązywania przepisów ustawy z 2017 r. wcale nie jest problemem. Wręcz przeciwnie.
Musimy pamiętać, że przed wprowadzeniem osobnej ustawy o kredycie hipotecznym, niektóre kwestie związane z funkcjonowaniem “hipotek” regulowała obecna ustawa o kredycie konsumenckim. Miała ona ograniczone zastosowanie do kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym, ale tylko tych, których wartość nie przekraczała 255 550 zł. Ten limit kwotowy miał związek z artykułem 3 ustęp 1 analizowanej ustawy, wedle którego: “Przez umowę o kredyt konsumencki rozumie się umowę o kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w walucie innej niż waluta polska, który kredytodawca w zakresie swojej działalności udziela lub daje przyrzeczenie udzielenia konsumentowi”.
Wraz z dniem wejścia w życie osobnej ustawy o kredycie hipotecznym, uchylone zostały niepotrzebne już dalej przepisy ustawy o kredycie konsumenckim znajdujące zastosowanie do kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Innymi słowy, takie przepisy obejmujące wyłącznie część “hipotek” obowiązywały od 18 grudnia 2011 r. (data wejścia w życie wciąż obowiązującej ustawy o kredycie konsumenckim) do 21 lipca 2017 r. (ostatni dzień nieobowiązywania ustawy o kredycie hipotecznym). Dlaczego ten przedział czasowy jest tak ważny? Otóż, we wspomnianym przedziale obowiązywał uchylony później artykuł 46 ustawy o kredycie konsumenckim.
Artykuł 46 ustawy o kredycie konsumenckim znajdziemy w wersjach tego aktu prawnego sprzed 22 lipca 2017 r. Analizowany przepis (stosowany tylko do kredytów i pożyczek hipotecznych) przed uchyleniem mówił, że:
Powyżej widzimy więc regulację, dzięki której sankcje darmowego kredytu miały zastosowanie do kredytów hipotecznych i pożyczek hipotecznych. Co więcej, ze wspomnianych sankcji można nadal skorzystać jeśli kredyt hipoteczny lub pożyczka hipoteczna (o wartości do 255 550 zł) nie została jeszcze spłacona lub od spłaty i ostatecznego rozliczenia (patrz powyższy ustęp 3) minęło mniej niż 12 miesięcy. Takie wciąż aktualne uprawnienie dotyczy umów kredytowych na cele bezpośrednio niezwiązane z działalnością gospodarczą i zawodową klienta, podpisanych dodatkowo od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r.
Analiza artykułu 46 ustawy o kredycie konsumenckim wskazuje, że sankcje darmowego kredytu na zasadach przewidzianych przez ten przepis były mniej restrykcyjne dla banków niż obecne regulacje. Podobnie jak w przypadku wciąż obowiązującego artykułu 45 ustawy o kredycie konsumenckim, przewidziano roczny termin na złożenie oświadczenia przez konsumenta (licząc od dnia wykonania umowy kredytowej). Zwróćmy jednak uwagę, że stare sankcje darmowego kredytu hipotecznego przewidują jedynie czteroletnie zwolnienie z kosztów dla konsumenta. Takie ograniczenie wprowadzono biorąc pod uwagę ryzyko systemowe dla całego sektora bankowego (zobacz: Z. Ofiarski [w:] Ustawa o kredycie konsumenckim. Komentarz, Warszawa 2014, art. 46).
W stosunku do obecnej sankcji kredytu darmowego, inne są również przesłanki zwolnienia z kosztów. Czteroletnia ulga odsetkowa jest możliwa dla konsumenta (pod warunkiem złożenia oświadczenia i przestrzegania rocznego terminu) jeśli kredytodawca oferujący kredyt hipoteczny lub pożyczkę hipoteczną nie umieścił w umowie albo wadliwie sformułował elementy wymagane przez artykuł 35 ustawy o kredycie konsumenckim oraz artykuł 69 ustęp 2 ustawy – Prawo bankowe. Do prawa bankowego odwołuje się wspomniany artykuł 35 ustawy o kredycie konsumenckim.
Warto wiedzieć, że sankcje kredytu darmowego z hipoteką obowiązywały również w latach 2006 – 2011, a więc pod “rządami” poprzedniej ustawy o kredycie konsumenckim (konkretniej rzecz ujmując, chodzi o okres podpisania umowy kredytowej od 20 lutego 2006 r. do 17 grudnia 2011 r.). W tym przedziale czasowym, do umów kredytu na cele mieszkaniowe (ale tylko z wartością nieprzekraczającą 80 000 zł) stosowane były sankcje kredytu darmowego. Wspomniany limit kwotowy (tylko 80 000 zł) wynikał z ogólnego limitu wartości, po którego przekroczeniu nie miały zastosowania przepisy konsumenckie.
W kontekście sankcji kredytu darmowego, mowa o artykule 15 poprzedniej ustawy o kredycie konsumenckim, który wskazywał, że: “W przypadku naruszenia przez kredytodawcę postanowień art. 4-7 treść zawartej umowy o kredyt konsumencki ulega zmianie w ten sposób, że konsument, po złożeniu kredytodawcy pisemnego oświadczenia, obowiązany jest do zwrotu kredytu bez oprocentowania i innych kosztów kredytu należnych kredytodawcy, z zastrzeżeniem ust. 3, w terminie i w sposób ustalony w umowie”. Wymienione powyżej artykuły 4 – 7 pierwszej ustawy o kredycie konsumenckim podają, jakie informacje kredytodawca powinien przekazać konsumentowi.
