Zasiedzenie to z pewnością scenariusz niekorzystny dla dotychczasowego właściciela nieruchomości. Dość często mamy do czynienia z sytuacją, w której dopiero groźba zasiedzenia nieruchomości i złożony do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia zaczyna aktywizować wspomnianego właściciela. Mowa o osobie, która wcześniej nie poświęcała zbyt wiele czasu należącej do niej nieruchomości (zwykle gruntowej). Jednakże perspektywa utraty majątku o wartości wynoszącej zwykle co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych staje się mobilizująca. Czasem znaczenie mają również kwestie związane z faktem, że o stwierdzenie zasiedzenia wnioskuje na przykład nielubiany sąsiad lub krewny. W związku z powyższym, nie dziwią dość częste pytania o to, jak podważyć zasiedzenie w sposób skuteczny. Postanowiliśmy wyjaśnić, kiedy zasiedzenie jest niemożliwe. Nasz artykuł odpowiada również na pytanie, jakie dowody przeciwko posiadaczowi może przedstawić dotychczasowy właściciel działki. W pierwszej kolejności trzeba jednak przypomnieć podstawowe informacje dotyczące samego zasiedzenia oraz jego przesłanek prawnych.
Do zasiedzenia potrzebny będzie nie tylko sam upływ czasu
Osoby pytające jak podważyć zasiedzenie powinny wiedzieć, że do skutecznej ochrony przed wnioskiem posiadacza (o stwierdzenie zasiedzenia) wystarczy wykazanie, iż niespełnione zostały przesłanki zasiedzenia. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że do zasiedzenia nie wystarcza jedynie upływ stosownego czasu, czyli 20 lat (w razie dobrej wiary posiadacza) lub 30 lat (w przypadku złej wiary). Kluczowe znaczenie ma również status posiadacza samoistnego niebędącego właścicielem, który dopiero po upływie 20 lat/30 lat nieprzerwanego posiadania może nabyć własność. Tak więc odpowiedź na pytanie, kiedy zasiedzenie jest niemożliwe, powinna uwzględniać zarówno niespełnienie wymagań dotyczących czasu nieprzerwanego posiadania, jak i brak statusu posiadacza samoistnego.
Pamiętajmy, że według przepisów kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym jest osoba faktycznie władająca daną rzeczą jak właściciel. Takiego statusu nie będzie posiadał na przykład najemca lub dzierżawca ze względu na zależny charakter jego posiadania wynikający z umowy. W ten sposób można również odpowiedzieć na pytanie, dlaczego najemca lub dzierżawca posiadający aktualną umowę nie może zasiedzieć nieruchomości (nawet w razie braku płatności czynszu). Sytuacja wygląda zupełnie inaczej jeśli umowa wygasła. Warto zatem kontrolować aktualny status umów dotyczących nieruchomości.
Zgodnie z orzecznictwem sądów i literaturą prawną, posiadacza samoistnego w kontekście zasiedzenia można określić jako osobę, która wykonuje władztwo nad rzeczą w sposób faktyczny, a więc w oderwaniu od prawa (zobacz: B. Szolc-Nartowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 336). Warto również przypomnieć definicję złej wiary. Ma ona miejsce jeśli posiadacz uzyskał wiedzę, że jego posiadanie jest wykonywane bez podstawy prawnej albo przy dołożeniu należytej staranności powinien się o tym dowiedzieć (patrz: B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 336). Na korzyść osoby wnioskującej o stwierdzenie zasiedzenia działają domniemania prawne, które przewidział ustawodawca. Mowa o domniemaniu dotyczącym: samoistnego charakteru posiadania (art. 339 KC), ciągłości posiadania (art. 340 KC), dobrej wiary posiadacza (art. 7 KC) oraz zgodności posiadania ze stanem prawnym (art. 341 KC). Na szczęście dla właściciela nieruchomości, wszystkie wymienione domniemania mogą zostać skutecznie podważone w czasie postępowania sądowego.
Jak podważyć zasiedzenie – przerwanie terminu jest skuteczne
Skoro już wiemy, kiedy zasiedzenie jest niemożliwe, to warto teraz wyjaśnić, jak podważyć zasiedzenie może dotychczasowy właściciel nieruchomości. Taka wiedza na pewno może przydać się również osobom zamierzającym zasiedzieć nieruchomość. W trakcie trwania sporu prawnego ważną kwestią jest bowiem znajomość argumentów i rozwiązań, z których może skorzystać przeciwnik. Groźną bronią właściciela nieruchomości przeciwko zasiedzeniu jest przerwanie terminu zasiedzenia.
Kodeks cywilny potwierdza, że do biegu terminu zasiedzenia (20 lat/30 lat) stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (zobacz art. 175 KC). W związku z powyższym, trzeba wziąć pod uwagę artykuł 123 kodeksu cywilnego. Ten przepis wskazuje, że bieg przedawnienia oraz jednocześnie bieg zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem/sądem polubownym albo innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju. Mowa o czynności, która została przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.
Streszczając artykuł 123 kodeksu cywilnego w kontekście zasiedzenia, trzeba stwierdzić, że właściciel nieruchomości powinien podejmować działania prawne przeciwko posiadaczowi. Co ważne, przerwany termin zasiedzenia zacznie biec na nowo (licząc od zera dni). Jednakże ten bieg zostanie jeszcze wstrzymany na okres trwającego postępowania sądowego lub egzekucyjnego. Przykładowe działania skutkujące przerwaniem terminu zasiedzenia to:
- wytoczenie powództwa windykacyjnego o wydanie nieruchomości lub powództwa o ustalenie prawa własności nieruchomości na podstawie artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego
- zawezwanie posiadacza do próby ugodowej w sprawie dotyczącej wydania nieruchomości
- złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji w celu odzyskania władztwa nad nieruchomością
Osoby pytające, jak podważyć zasiedzenie powinny wiedzieć, że przerwanie biegu terminu zasiedzenia (między innymi poprzez jedną z powyższych czynności prawnych) jest najbardziej skutecznym rozwiązaniem. W ten sposób niejako odraczamy bowiem kolejne roszczenia posiadacza o 20 lat – 30 lat. Co więcej, będą one nawet niemożliwe jeśli dojdzie do odzyskania faktycznego władztwa nad nieruchomością. Z drugiej strony, przerwanie terminu zasiedzenia nie jest możliwe w sytuacji, gdy minął już ten termin wyznaczony przez kodeks cywilny (20 lat lub 30 lat). Wówczas trzeba będzie się skupić na podważeniu przesłanek związanych z nieprzerwanym charakterem posiadania oraz samym statusem posiadacza samoistnego.
W sądzie można będzie przedstawić na przykład zeznania świadka
W praktyce jednym z często wykorzystywanych argumentów procesowych jest zła wiara posiadacza. Jeżeli da się udowodnić, że taka osoba weszła w posiadanie nie znajdując się w dobrej wierze, to może się okazać, że jej roszczenia będą bezprzedmiotowe ze względu na dłuższy termin zasiedzenia (30 lat zamiast 20 lat). W celu obalenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia w dobrej wierze właściciel może na przykład przedstawić odpisy z ksiąg wieczystych potwierdzające stan prawny nieruchomości. Posiadacz nieruchomości mógł się z nimi zapoznać przy zachowaniu należytej staranności, ponieważ wgląd w księgi wieczyste jest bezpłatny i niekłopotliwy.
Podczas postępowania dotyczącego zasiedzenia, właściciele dość często przedstawiają również zeznania świadków potwierdzających, że posiadacz nie władał daną nieruchomością jak właściciel. Pewnym argumentem mogą być również dokumenty potwierdzające na przykład opłacanie podatku od nieruchomości przez właściciela i wykonywanie prac remontowych, choć tych dowodów sąd raczej nie będzie badał w oderwaniu od innych okoliczności sprawy. Koronny argument to oczywiście trwająca umowa najmu lub dzierżawy, która w ogóle wyklucza samoistny charakter posiadania.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy od postanowienia w sprawie zasiedzenia można się odwołać?
Apelację od takiego postanowienia wnosi się do sądu okręgowego, ale poprzez sąd, który wydał sporne orzeczenie. Czas na apelację wynosi dwa tygodnie od doręczenia odpisu postanowienia z uzasadnieniem.
Czy w apelacji dotyczącej zasiedzenia można przedstawić nowe dowody na swoją korzyść?
Tak, ale pod warunkiem uzasadnienia, że tych dowodów nie można było przedstawić w pierwszej instancji albo potrzeba ich wykorzystania pojawiła się później.
Jak można przerwać zasiedzenie w przypadku odziedziczonej nieruchomości?
Osoby pytające jak podważyć zasiedzenie, w takiej sytuacji powinny wiedzieć, że wstrzymanie terminu zasiedzenia można osiągnąć poprzez złożenie wniosku o dział spadku.
