Każda osoba zainteresowana tematem kredytów mieszkaniowych wcześniej czy później może natknąć się na skrót ltv (zapisywany również jako LTV lub LtV). Wspomniany skrót dotyczy jednego z najważniejszych wskaźników na rynku kredytowym oraz rynku nieruchomości. Warto zatem dokładnie dowiedzieć się, co oznacza ten indeks znany również pod nazwą „loan to value”. Wiedza na ten temat przyda się nie tylko osobom wnioskującym o kredyt mieszkaniowy. Pozostali kredytobiorcy hipoteczni też powinni wiedzieć, o czym mówi wskaźnik ltv. Tym bardziej, że krajowe banki są zobowiązane do regularnego obliczania tego wskaźnika dla finansowanych nieruchomości oraz niespłaconych jeszcze kredytów mieszkaniowych.
Analizowany wskaźnik ltv zgodnie ze swoją nazwą informuje, jaki jest procentowy stosunek zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką do szacunkowej wartości nieruchomości. W przypadku nowych kredytów mieszkaniowych, wskaźnik ltv można zatem traktować jako swoistą odwrotność wkładu własnego klienta banku. Jeżeli dany bank udziela kredytów z poziomem ltv wynoszącym co najwyżej 80%, to kredytobiorca będzie musiał zgromadzić wkład własny na poziomie przynajmniej 20% wartości lokum. Obecnie krajowe banki same wyznaczają akceptowalny poziom ltv przy kredytach mieszkaniowych. Kredytodawcy nie mogą być jednak bardziej liberalni niż pozwala na to stanowisko KNF.
Zgodnie z obowiązującymi już od dłuższego czasu wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego, maksymalny wskaźnik ltv dla nowych kredytów mieszkaniowych wynosi 90%. Oznacza to konieczność wniesienia wkładu własnego na poziomie co najmniej 10% wartości lokum. Co ważne, Rekomendacja S wydana przez KNF wskazuje, że brakujący wkład własny (pomiędzy 10% oraz 20% wartości nieruchomości) powinien zostać ubezpieczony poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Warto dodać, że czasem wkładem własnym pomniejszającym poziom wskaźnika ltv wcale nie są oszczędności klienta banku. W przypadku budowy domu, bank może zaliczyć na poczet wkładu np. działkę oraz zgromadzone materiały budowlane.
Poziom wskaźnika ltv ma znaczenie nie tylko odnośnie kredytów mieszkaniowych dla konsumentów. Wspomniany indeks pojawia się również w kontekście pożyczek hipotecznych, czyli pożyczek o dużej wartości zabezpieczonych na nieruchomości wcześniej posiadanej przez dłużnika. Z poziomem ltv spotkamy się również przy okazji przeglądania oferty kredytowej banków dla firm zamierzających np. wznieść jakiś budynek albo pożyczyć pieniądze zabezpieczone poprzez hipotekę na swojej nieruchomości.
Częste wzmianki o wskaźniku ltv dotyczące aktualnej oferty kredytowej banków mogą sugerować, że wspomniany indeks w praktyce jest ważny tylko dla osób obecnie zaciągających kredyt mieszkaniowy (w tym kredyt budowlany na budowę domu). Rzeczywistość wygląda jednak zupełnie inaczej. W tym kontekście warto wspomnieć chociażby o sytuacji wielu frankowiczów, którzy na skutek niekorzystnych zmian kursowych posiadają zadłużenie większe od szacunkowej wartości nieruchomości. Chodzi oczywiście o dług wyrażony we frankach szwajcarskich po przeliczeniu na krajową walutę po aktualnym kursie. Coraz większa grupa frankowiczów jednak kwestionuje swoje zobowiązania, co w razie sukcesu sądowego skutkuje obniżeniem wskaźnika ltv, a nawet jego spadkiem do zera.
Zadłużenie hipoteczne większe od wartości domu lub lokalu (ltv > 100%) oznacza, że po sprzedaży nieruchomości trzeba będzie np. dopłacić pewną sumę bankowi z własnej kieszeni w celu pozbycia się kredytu. Taki problem w razie sprzedaży mogą mieć również osoby, których lokum mocno straciło na wartości. Najczęstszym powodem jest zakup nieruchomości mieszkaniowej na „cenowej górce”. Wysoki poziom ltv na szczęście nie wyklucza zamiany nieruchomości bez spłaty kredytu – na przykład na większą lub lepiej zlokalizowaną. Bank najpierw musi jednak wyrazić zgodę na przeniesienie hipoteki. Nowa nieruchomość powinna być warta więcej niż ta starsza – tak aby wskaźnik ltv nieco spadł.
Warto mieć świadomość, że poziom wskaźnika ltv już po udzieleniu kredytu jest istotny nie tylko z punktu widzenia kredytobiorcy. Wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego potwierdzają, że banki powinny regularnie sprawdzać poziom ltv dotyczący kredytowanych nieruchomości. Taka ocena relacji pomiędzy niespłaconymi kredytami oraz wartością domów, mieszkań i działek obciążonych hipoteką jest konieczna ze względu na bankowe procedury zarządzania ryzykiem. Nie można zapominać, że kredyt z wysokim ltv będzie bardziej ryzykowny dla banku – zarówno w momencie udzielenia, jak i po kilku lub kilkunastu latach. Chodzi między innymi o większe prawdopodobieństwo uzyskania po komorniczej sprzedaży nieruchomości sumy niepokrywającej roszczeń banku.
Regularna (przykładowo coroczna) wycena nieruchomości na potrzeby obliczenia wskaźnika ltv często jest przeprowadzana przez banki na podstawie aktualizowanej bazy danych o cenach 1 mkw. W takiej sytuacji, dłużnik nawet nie wie, że bank zaktualizował swój szacunkowy poziom wskaźnika ltv. Niekiedy może się jednak okazać, że bank zamierza dokładniej wycenić nieruchomość cechującą się np. wysokim poziomem ltv. Taka sytuacja wiąże się z wizytą rzeczoznawcy majątkowego (na koszt banku).
