Działania podjęte na początku lat 70. pozwoliły uporządkować status własnościowy działek rolnych. Mowa o nadawaniu aktów własności ziemi, które mogły uzyskać osoby uprawiające wówczas grunty rolne. Prawo własności otrzymały nawet osoby nieposiadające żadnej pisemnej umowy, która potwierdziłaby ich prawa. Opisywane działania ówczesnej władzy nie mogły jednak rozwiązać innego problemu, który jest wciąż związany z gruntami rolnymi w Polsce. Mowa o sporym rozdrobnieniu i dość częstych kłopotach z dojazdem do niektórych działek. Wspomniane kłopoty powodują spory sąsiedzkie. Sposobem na uniknięcie eskalacji takich sporów jest droga konieczna do działki rolnej. W naszym artykule udzielamy odpowiedzi na często zadawane pytania dotyczące drogi koniecznej dla rolnika. Chodzi między innymi o to, czy gmina musi zapewnić dojazd do działki rolnej. Na końcu artykułu dodatkowo znajdują się odpowiedzi na inne często padające pytania o służebność drogi koniecznej.
W pierwszej kolejności warto udzielić odpowiedzi na pytanie, które dotyczy tego, czy gmina musi zapewnić dojazd do działki rolnej. Wyjaśnijmy już na samym wstępie, że zapewnienie dojazdu leży w gestii właściciela nieruchomości gruntowej. Mówimy o sytuacji, w której konieczny jest przejazd przez grunt stanowiący własność innej osoby lub instytucji. W opisywanej sytuacji właściciel potrzebujący dostępu do drogi publicznej może skorzystać z możliwości, jakie zapewnia służebność drogi koniecznej. Na podstawie tej instytucji prawnej sąd wyznacza drogę dojazdową nawet wbrew woli właściciela działki obciążonej (na rzecz wnioskodawcy, czyli właściciela tzw. działki władnącej). Służebność drogi koniecznej to rozwiązanie, które można zastosować, gdy nie istnieje odpowiedni dostęp do drogi publicznej. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, na czym polega taki dostęp.
Mówiąc o dostępie do drogi publicznej, najczęściej mówimy o drodze gminnej lub powiatowej. Jeżeli chodzi o wcześniejsze pytanie dotyczące obowiązków gminy, to warto przypomnieć, że samorząd gminny zajmuje się utrzymaniem dróg gminnych. Czasem gmina może być również właścicielem dróg wewnętrznych nie posiadających statusu drogi gminnej. Gminy niekiedy decydują się na zasiedzenie wybranych dróg wewnętrznych w celu uporządkowania sytuacji prawnej oraz ewentualnego remontu nawierzchni. Pamiętajmy jednak, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące służebności drogi koniecznej mówią o zapewnieniu dojazdu do drogi publicznej, a droga wewnętrzna takiego statusu nie posiada.
Artykuł 145 kodeksu cywilnego wskazuje, że droga konieczna (np. droga konieczna do działki rolnej) może zostać ustanowiona poprzez służebność (za wynagrodzeniem) jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do przynależących do niej budynków gospodarskich. Pod pojęciem dostępu do drogi publicznej rozumiemy bezpośredni dostęp do drogi posiadającej status publiczny (drogi gminnej, powiatowej, wojewódzkiej, krajowej) albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Istniejący dostęp do drogi publicznej w sposób bezpośredni albo poprzez służebność drogową lub drogę wewnętrzną może być nieodpowiedni jeśli na skutek warunków pogodowych lub glebowych pojawiają się kłopoty z dojazdem trwające przez znaczną część roku (zobacz: B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 145).
W odniesieniu do specyfiki gruntów rolnych, ważnym aspektem jest również możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej nie tylko dla właściciela. Artykuł 146 kodeksu cywilnego wskazuje, że droga konieczna do działki rolnej może być ustanowiona również na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości, który ma prawo domagać się wyznaczenia odpowiedniego dojazdu przez działkę sąsiada. Posiadaczem samoistnym nieruchomości nazywamy osobę, która włada nią jak właściciel, lecz niekoniecznie jest właścicielem. Takim posiadaczem samoistnym nie będzie natomiast osoba użytkująca grunt na podstawie trwającej umowy dzierżawy (niezależnie od płatności czynszu).
Status posiadacza samoistnego mają na przykład osoby, które jeszcze nie skorzystały z możliwości zasiedzenia gruntu lub uwłaszczenia się na nim według przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Co ważne, droga konieczna do działki rolnej wyznaczona na żądanie posiadacza samoistnego będzie jednak miała charakter służebności osobistej. Służebności osobiste są niezbywalne i wygasają najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego. Warto też wiedzieć, że pomimo braku odpowiedniej wzmianki w artykule 145 kodeksu cywilnego dotyczącej użytkowania wieczystego, służebności drogi koniecznej mogą zarówno obciążać użytkowanie wieczyste, jak i przysługiwać użytkownikowi wieczystemu (zobacz: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 145).
W przeciwieństwie do posiadacza samoistnego, użytkownik wieczysty domaga się ustanowienia służebności drogi koniecznej, która będzie powiązana z prawem (w tym wypadku prawem użytkowania wieczystego), a nie z samą osobą uprawnionego. Jednak służebność drogi koniecznej ustanowiona na użytkowaniu wieczystym lub na rzecz użytkownika wieczystego wygasa wraz z samym użytkowaniem wieczystym. Dobrą wiadomością dla użytkowników wieczystych jest to, że w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej na ich korzyść lub obciążenia działki taką służebnością nie muszą oni występować o zgodę właściciela gruntu. Droga konieczna do działki rolnej powstaje w takiej sytuacji bez udziału właściciela, który w ogóle nie uczestniczy w postępowaniu sądowym.
Artykuł 145 kodeksu cywilnego wprawdzie mówi o wynagrodzeniu za przeprowadzenie drogi koniecznej, ale możliwe jest również ustalenie w umowie, że droga konieczna do działki rolnej będzie całkowicie nieodpłatna. Zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego jest możliwe tylko wtedy, gdy strony zgadzają się co do wszystkich aspektów mającej powstać służebności drogi koniecznej. Jeżeli istnieją rozbieżności, to konieczne będzie rozstrzygnięcie sprawy przez sąd (z opcją zawarcia porozumienia przez wydaniem postanowienia co do służebności).
Sąd może wziąć pod uwagę m.in. spadek wartości działki obciążonej z uwzględnieniem ewentualnego współkorzystania z drogi przez właściciela gruntu obciążonego. Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej jest ustalane zwykle z pomocą biegłego rzeczoznawcy powołanego przez sąd. Koszty wynagrodzenia takiego eksperta powiększają wydatki, jakie oznacza dla wnioskodawcy ustanowienie służebności na drodze sądowej. Identyczna zasada dotyczy też wynagrodzenia biegłego z zakresu geodezji. Z kolei samo wynagrodzenie dla właściciela gruntu, przez który przebiega droga konieczna waha się od kilkuset do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Płatność może zostać rozłożona na raty (do 10 lat).
Tak, prawomocne postanowienie sądu cywilnego w sprawie takiej służebności lub umowa sąsiadów w formie aktu notarialnego stanowi podstawę do dokonania odpowiedniego wpisu przez sąd wieczystoksięgowy. Opłata sądowa za wpis służebności drogi koniecznej oraz innych służebności do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Kolejne 200 zł trzeba zapłacić za wniosek o ustanowienie drogi koniecznej składany do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Owszem, służebność drogi koniecznej może wygasnąć w razie jej niewykonywania przez 10 lat – tak samo jak każda inna służebność gruntowa. Wygaśnięcie służebności drogi koniecznej następuje również wtedy, gdy uprawniony nabył obciążoną nieruchomość. Poza tym właściciel nieruchomości obciążonej może się domagać zniesienia służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia, gdy utraciła ona wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej. Istnieje także możliwość zniesienia służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem jeśli na skutek zmiany stosunków ta służebność stała się dla wnioskującego sąsiada szczególnie uciążliwa i jednocześnie nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
