Osoby zamierzające zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, często zadają kilka standardowych pytań. Jedno z nich dotyczy tego, jak bank liczy zdolność kredytową. Inne pytania są związane na przykład z wkładem własnym oraz sposobem ustalania wysokości rat. Tym razem, w ramach wyjaśnienia dla wszystkich przyszłych kredytobiorców mieszkaniowych (i nie tylko) postanowiliśmy wytłumaczyć, jak bank liczy zdolność kredytową. Prezentujemy zarówno zasady wynikające z wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego, jak i nieco bardziej praktyczne aspekty. Na końcu naszego artykułu można znaleźć odpowiedzi na często zadawane pytania (FAQ – frequently asked questions).
Jeszcze przed udzieleniem odpowiedzi na pytanie o to, jak bank liczy zdolność kredytową, warto z pewnością wyjaśnić, czym jest owa zdolność kredytowa. Wiele osób może bowiem posiadać mgliste pojęcie o znaczeniu zdolności kredytowej. Najprościej można wyjaśnić, że zdolność kredytowa to kwota (wyrażona zwykle w złotych), którą bank może pożyczyć danej osobie lub większemu gospodarstwu domowemu (np. małżeństwu) biorąc pod uwagę między innymi wysokość łącznych dochodów netto, koszty utrzymania, długość okresu spłaty oraz poziom innych zobowiązań. W praktyce zdolność kredytowa zwykle oznacza maksymalną kwotę, jaką bank zgodzi się pożyczyć na danych warunkach. Pamiętajmy bowiem, że wiele osób (zwłaszcza zaciągających kredyty mieszkaniowe) “zakredytowuje” się do granicy możliwości płatniczych i szuka banku, który może im wyliczyć jak najwyższą zdolność kredytową.
Ze względu na niekorzystny stosunek cen mieszkań i wynagrodzeń, wysoka zdolność kredytowa bywa często postrzegana jako bardzo pożądana sytuacja (mimo obciążenia finansowego kredytobiorcy), a wiele osób wybiera banki obliczające możliwą do pożyczenia kwotę w najbardziej liberalny sposób. Kredytodawcy mają nieco swobody, ale muszą jednak przestrzegać wytycznych, które ustala Komisja Nadzoru Finansowego. W odniesieniu do kredytów mieszkaniowych, w przypadku których zdolność kredytowa jest najbardziej istotna, największe znaczenie ma tak zwana Rekomendacja S – przygotowana i aktualizowana przez KNF. Niżej postanowiliśmy krótko omówić najważniejsze zasady obliczania zdolności kredytowej, które wynikają z tego pakietu zaleceń.
Nadzór finansowy teoretycznie mógłby nie ingerować w to, jak bank liczy zdolność kredytową. KNF ustala jednak pewne zasady z przyczyn bezpieczeństwa. Musimy bowiem pamiętać, że stabilność sektora bankowego jest bardzo ważna również dla posiadaczy lokat. Poza tym pierwszy boom hipoteczny z lat 2006 – 2008 pozostawił po sobie przykre doświadczenia, które dotyczyły między innymi kredytów rozliczanych we frankach oraz “złotówkowych” umów z okresem spłaty wynoszącym np. aż 40 lat albo z brakiem wkładu własnego. Bardzo długi okres spłaty służył oczywiście zwiększaniu zdolności kredytowej. Innym przykładem bardzo liberalnych praktyk było udzielanie kredytów mieszkaniowych na podstawie tak zwanego oświadczenia o dochodach.
Obecna sytuacja jest już zupełnie inna niż w latach 2005 – 2008. Banki o wiele bardziej ostrożnie podchodzą bowiem do udzielania kredytów mieszkaniowych, a “hipoteki” rozliczane w walucie innej niż większość dochodu kredytobiorcy są niedostępne. Wspomniana wcześniej Rekomendacja S poza zakazem udzielania kredytów mieszkaniowych w walucie innej niż główna waluta dochodów kredytobiorcy przewiduje również następujące rozwiązania:
Powyższe informacje w dużej mierze odpowiadają na pytanie o to, jak bank liczy zdolność kredytową. Oczywiście, niektóre banki mogą bardziej liberalnie podchodzić do zasad wyznaczonych przez Rekomendację S, ale nie ma mowy o ich zupełnym lekceważeniu lub bardzo dużym naginaniu. Warto zwrócić uwagę, że obecnie nadzór finansowy nie stosuje maksymalnych limitów wskaźnika DSTI pozostawiając bankom możliwość ustalenia własnej polityki w tym zakresie. Nie można jednak oczekiwać, że bank zgodzi się na zdolność kredytową, która po wliczeniu wspomnianego wcześniej bufora na wypadek wzrostu stóp procentowych będzie skutkowała pierwszą ratą “zjadającą” np. 65% – 70% dochodu netto klienta.
Na podstawie powyższych informacji można ogólnie zrozumieć, jak bank liczy zdolność kredytową. Warto jednak doprecyzować, że zdolność kredytowa zależy od nieprzekraczalnej relacji poziomu pierwszej raty (z uwzględnieniem bufora, czyli wyższego oprocentowania) do dochodu netto gospodarstwa domowego. Przy mniejszym oprocentowaniu lub dłuższym okresie spłaty (patrz jednak punkt 3 i 4 powyżej) wyliczona rata będzie niższa, co da możliwość pożyczenia większej kwoty w celu “dobicia” do limitu wskaźnika DSTI. Oczywiście, klient banku nie musi koniecznie zaciągać kredytu np. z ratą na poziomie 45% – 50% dochodu netto. Wiele osób jednak tak robi.
W ramach podsumowania warto przedstawić przykładowe sposoby na poprawę zdolności kredytowej – mniej oczywiste niż np. wzrost zarobków. Jednym z takich sposobów jest rezygnacja z kart kredytowych, gdyż nawet niewykorzystane limity “kredytówek” obniżają zdolność kredytową klienta banku. Poza tym warto rozważyć możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego razem z członkiem rodziny. Musi to być jednak osoba, która posiada względnie dobrą historię kredytową i regularne dochody. W kontekście dochodów warto wspomnieć, że banki uwzględniają np. wpływy z najmu i dzierżawy oraz umów cywilnoprawnych (chociażby zleceń realizowanych poza podstawową pracą). Doliczenie takich dochodów stanowi sposób na “podbicie” w górę zdolności kredytowej.
Jak bank liczy zdolność kredytową w przypadku rodzin?
Tak jak już wspomnieliśmy, banki muszą uwzględniać wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Tak więc rodzina prawdopodobnie będzie miała w danym banku mniejszą zdolność kredytową niż singiel o dochodzie odpowiadającym parze z dzieckiem.
Czy po pewnym czasie można odłączyć od kredytu rodzica, która pomógł w jego zaciągnięciu zwiększając zdolność kredytową?
Owszem, zmniejszenie liczby kredytobiorców jest możliwe poprzez aneks do umowy kredytowej. Jednakże, bank przed podjęciem decyzji o zgodzie na “odłączenie” członka rodziny lub innego dodatkowego współkredytobiorcy najpierw sprawdzi, czy pozostali dłużnicy mają dochody zapewniające regularną spłatę rat. Innymi słowy, znów badana będzie zdolność kredytowa.
