Dla zdecydowanej większości Polaków jedynym wariantem mieszkaniowym pozostaje zakup własnego lokum w bliższej lub dalszej przyszłości. Do zrealizowania takiej transakcji zwykle potrzebny jest spory zastrzyk finansowy ze strony banku, czyli po prostu kredyt mieszkaniowy. Bank nie udzieli kredytu jeśli będzie miał wątpliwości co do rzetelności finansowej wnioskodawcy. To czynnik tak samo ważny, jak poziom dochodów. Osoby zamierzające w przyszłości zaciągnąć większy kredyt (zwykle mieszkaniowy), dość często pytają jak zbudować zdolność kredytową. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi. Przy okazji wyjaśniamy również wiele ważnych aspektów związanych z zaciąganiem kredytów mieszkaniowych. Najpierw warto jednak zacząć od wyjaśnienia pewnych nieporozumień, które wiążą się z samym pojęciem zdolności kredytowej.
Osoby pytające jak zbudować zdolność kredytową zwykle nie mają na myśli wyłącznie aspektów związanych z finansową zdolnością do spłaty długu. Pamiętajmy, że pod pojęciem zdolności kredytowej zwykle rozumiana jest maksymalna kwota, którą w danych warunkach może pożyczyć bank. Zdolność kredytową oblicza się z uwzględnieniem maksymalnej relacji wszystkich rat kredytów (w tym wnioskowanego kredytu) do dochodu netto gospodarstwa domowego. Taki miesięczny stosunek nie powinien przekraczać 50% – 55%. Najlepiej będzie jednak jeśli gospodarstwo domowe nie wyda na raty więcej niż 40% swojego dochodu netto.
Warto wiedzieć, że przy ustalaniu zdolności kredytowej bank uwzględnia tak zwany bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych. Innymi słowy, maksymalny poziom raty, który nie przekracza np. 50% dochodu netto rodziny lub singla jest ustalany przy założeniu, że obecne oprocentowanie może wzrosnąć (przykładowo o 2,5 punktu procentowego). Zdolność kredytowa rozumiana jako maksymalna kwota, którą może pożyczyć bank zależy również od długości okresu spłaty. Przy wydłużeniu okresu kredytowania, rata kredytu o tej samej kwocie bowiem spada. Można zatem pożyczyć więcej przy założeniu, że suma rat nie powinna przekroczyć określonej części budżetu gospodarstwa domowego.
Pamiętajmy jednak, że Komisja Nadzoru Finansowego w ramach swojej Rekomendacji S nakazuje, aby banki liczyły zdolność kredytową dla okresu spłaty nie dłuższego niż 25 lat. Wydłużenie okresu kredytowania do dopuszczalnego maksimum (35 lat) nie zwiększa zatem zdolności kredytowej. Oczywiście, zdolność kredytowa zależy również od poziomu dochodów gospodarstwa domowego po odliczeniu aktualnych miesięcznych rat. Osoby pytające w Internecie jak zbudować zdolność kredytową, często mają jednak na myśli również inne aspekty niż te omówione wyżej. Ze zdolnością kredytową bywa bowiem utożsamiana również wiarygodność kredytowa. Pod tym pojęciem trzeba rozumieć finansowy wizerunek wnioskodawcy w oczach banku, który jest odzwierciedleniem historii kredytowej.
Zdolność kredytowa rozumiana jako dobry wizerunek kredytobiorcy w oczach banku jest możliwa do zbudowania między innymi poprzez regularne spłaty mniejszych zobowiązań. Pamiętajmy, że powinny być to spłaty odnotowywane w bazie danych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Obecnie ten wymóg nie stanowi problemu, ponieważ wszystkie banki, SKOK-i oraz większość firm pozabankowych współpracuje z BIK-iem. Nie zachęcamy do budowania swojej zdolności kredytowej poprzez korzystanie z usług pozabankowych pożyczkodawców – tym bardziej, że darmowe pierwsze pożyczki nie są obecnie już bardzo popularne.
Lepszym rozwiązaniem niż korzystanie z chwilówek wydaje się budowanie historii kredytowej poprzez używanie kart kredytowych. Takie karty mogą kojarzyć się z ofertą dla zamożnych osób, ale to jedynie nieuzasadnione skojarzenie. Obecnie nawet osoba zarabiająca mniej niż krajowa średnia nie powinna mieć kłopotów z podpisaniem umowy karty kredytowej. Osoby szukające odpowiedzi na pytanie, jak zbudować zdolność kredytową powinny też wiedzieć, że spłaty karty kredytowej dokonane w okresie bezodsetkowym trwającym zwykle 50 dni – 60 dni nie wygenerują żadnych kosztów. Niektóre karty kredytowe są całkiem darmowe ze względu na zwolnienie z opłat miesięcznych i rocznych jeśli klient banku korzysta z nich aktywnie.
Poprzez zwrot pieniędzy (których nawet nie musimy potrzebować) przed upływem okresu bezodsetkowego skutecznie budujemy zdolność (wiarygodność) kredytową, gdyż wszystkie spłaty są widoczne w bazie danych BIK. Oczywiście, identyczna zasada dotyczy też spłat realizowanych później (już z odsetkami). Warto jednak pamiętać, że przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny dobrym rozwiązaniem będzie rezygnacja z niepotrzebnego limitu kredytowego w karcie kredytowej. Wspomniany limit obniża bowiem zdolność kredytową definiowaną jako maksymalną kwotę, którą będzie można pożyczyć.
Jeżeli chodzi o odpowiedź na pytanie, jak zbudować zdolność kredytową, to nie można pominąć kwestii przetwarzania danych przez Biuro Informacji Kredytowej. Jeżeli bowiem klient banku, SKOK-u lub firmy pożyczkowej nie wyrazi zgody na przetwarzanie danych o zobowiązaniu po jego terminowej spłacie, to pozostałe instytucje finansowe nie będą mogły się dowiedzieć o tej pozytywnej pozycji w historii kredytowej. Wyrażenie zgody indywidualnej lub ogólnej na przetwarzanie danych skutkuje tym, że informacje o terminowej spłacie widnieją w BIK-u przez pięć kolejnych lat (licząc od dnia spłaty zobowiązania). W ten sposób poprawi się wiarygodność kredytowa wyrażana poprzez ocenę punktową, czyli scoring BIK.
Dzięki raportom BIK na swój temat można sprawdzić, czy zgody na przetwarzanie danych faktycznie zostały udzielone. Konsument może pobrać odpowiedni raport bezpłatnie raz na pół roku lub częściej po wykupieniu odpłatnych pakietów usług BIK. Nie należy zapominać, że zgoda kredytobiorcy na przetwarzanie danych nie ma znaczenia jeśli opóźnienia w spłacie kredytu lub pożyczki przekroczyły 60 dni i jednocześnie minęło już przynajmniej 30 dni od momentu poinformowania kredytobiorcy o zamiarze przetwarzania danych bez zgody. Po spełnieniu takich warunków, Biuro Informacji Kredytowej może prezentować dane o niespłaconym terminowo zobowiązaniu w ciągu 5 lat od rozliczenia z bankiem, SKOK-iem lub firmą pożyczkową.
Dobrym pomysłem dla wielu osób może być również wnioskowanie o kredyt mieszkaniowy razem z rodzicem. Pamiętajmy, że nie wszyscy kredytobiorcy muszą być jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości finansowanej przez bank. Bez problemu można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, w przypadku którego rodzice lub inni członkowie rodziny pełnią jedynie rolę „dostarczycieli” zdolności kredytowej. Oczywiście, pozytywny wpływ członków rodziny na zdolność kredytową jest możliwy tylko pod warunkiem, że posiadają oni zarówno odpowiednie dochody, jak i dobrą historię kredytową w BIK. Jeżeli dochody głównego współkredytobiorcy wzrosną w przyszłości, to po uprzednim badaniu zdolności kredytowej przez bank będzie on mógł „odłączyć” członków rodziny od kredytu i rozpocząć samodzielną spłatę.
W ramach podsumowania, warto uporządkować zaprezentowane powyżej informacje. Przedstawiliśmy następujące odpowiedzi na pytanie, jak zbudować zdolność kredytową:
Warto również pamiętać, że na wiarygodność kredytową negatywnie wpływa składanie większej liczby wniosków kredytowych w krótkim czasie. Warto zatem uważnie podejmować swoje decyzje kredytowe. W tym kontekście dobrym rozwiązaniem bywa korzystanie z usług doradcy kredytowego.
