To kredyty gotówkowe, a nie hipoteczne są najpopularniejszym rodzajem produktów kredytowych dla konsumentów, jakie mają krajowe banki w swojej ofercie. Potwierdzenie stanowi podawana przez BIK liczba aktywnych kredytów mieszkaniowych (2,35 mln) oraz gotówkowych (7,62 mln) z końca marca 2025 roku. Liczba kredytów gotówkowych, których potencjalnie może dotyczyć sankcja kredytu darmowego jest zmartwieniem dla banków, o czym pisaliśmy niejednokrotnie. Warto jednocześnie pamiętać o dużo większej wartości przeciętnego kredytu mieszkaniowego (względem kredytów gotówkowych). Czy jednak kredyt hipoteczny może zostać objęty sankcją kredytu darmowego? To ważna kwestia, która jest często poruszana przez internautów, więc postanowiliśmy udzielić odpowiedzi na tytułowe pytanie (Sankcja kredytu darmowego – hipoteka ją przekreśla?). Na końcu artykułu udzielamy odpowiedzi na często zadawane pytania, które są związane z opisywanym tematem. Zacznijmy jednak od podstaw prawnych.
Zrozumienie ograniczeń związanych z dochodzeniem sankcji kredytu darmowego w przypadku kredytów hipotecznych, wymaga pewnej wiedzy prawnej. Postanowiliśmy ją usystematyzować w ramach poniższych punktów. Każda osoba zadająca pytanie o to, czy sankcja kredytu darmowego jest możliwa dla kredytów hipotecznych, powinna wiedzieć, że generalnie odpowiedź będzie negatywna. Wyjaśnienie wygląda następująco:
Powyższe informacje mogą wyjaśnić, dlaczego odpowiedź na tytułowe pytanie (Sankcja kredytu darmowego – hipoteka ją przekreśla?) jest negatywna dla kredytobiorców w większości przypadków. Teraz warto zająć się najważniejszym wyjątkiem od ogólnej reguły, czyli kredytami mieszkaniowymi udzielonymi od 18 grudnia 2011 r. do 22 lipca 2017 r. W ich przypadku, sankcja kredytu darmowego znajduje bowiem zastosowanie. Nie jest to jednak taka sama sankcja, jak ta znana z kredytów gotówkowych i pożyczek.
Zgodnie z tym, co już napisaliśmy, do kredytów hipotecznych z lat 2011 – 2017 znajduje zastosowanie artykuł 46 ustawy o kredycie konsumenckim. Ten przepis został uchylony wraz z dniem 22 lipca 2017 roku, czyli w dacie wprowadzenia przepisów ustawy o kredycie hipotecznym. Tak więc, wspomnianego art. 46 nie znajdziemy w obecnym tekście ustawy o kredycie konsumenckim. Brzmi on następująco:
Art. 46
W przypadku naruszenia przez kredytodawcę art. 35, konsument, po złożeniu kredytodawcy pisemnego oświadczenia, zwraca kredyt bez odsetek i innych kosztów kredytu należnych kredytodawcy za okres 4 lat poprzedzających dzień złożenia tego oświadczenia i w sposób ustalony w umowie.
W przypadkach, o których mowa w ust. 1, konsument ponosi koszty ustanowienia zabezpieczenia kredytu przewidziane w umowie.
Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, wygasa po upływie roku od dnia wykonania umowy.
Nietrudno zauważyć spore różnice względem sankcji kredytu darmowego, która jest znana z kredytów konsumenckich. Chodzi nie tylko o fakt, że przepisy obowiązujące w latach 2011 – 2017 zwalniały kredytobiorcę zaledwie z kosztów kredytowych za okres wynoszący 4 lata. Widzimy również, że podstawą do zastosowania sankcji kredytu darmowego (poza stosownym i złożonym terminowo oświadczeniem konsumenta) było naruszenie przez bank artykułu 35 ustawy o kredycie konsumenckim. Ten przepis również został uchylony, więc warto go przywołać:
Art. 35
Umowa o kredyt zabezpieczony hipoteką powinna zawierać co najmniej dane określone w art. 69 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe oraz:
1) określenie opłat oraz innych kosztów związanych z udzieleniem kredytu, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt oraz warunki ich zmian;
2) całkowity koszt kredytu określony w dniu zawarcia umowy;
3) całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy;
4) zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń w tym kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu;
5) prawo konsumenta do spłaty kredytu przed terminem;
6) termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy przez konsumenta, jeżeli takie prawo konsumentowi przysługuje;
7) skutki niedotrzymania warunków umowy, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualne opłaty z tytułu zaległości w spłacie kredytu;
8) sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której obliczana jest wysokość rat kapitałowo-odsetkowych – w przypadku kredytów o zmiennej stopie oprocentowania.
W umowach o kredyt zabezpieczony hipoteką indeksowanych w walucie innej niż waluta polska umowa, oprócz danych określonych w ust. 1, powinna dodatkowo zawierać informację o:
1) wysokości raty kapitałowo-odsetkowej w walucie innej niż waluta polska;
2) zasadach i terminach ustalania kursu wymiany walut, przeliczania na walutę polską kwoty udostępnionego kredytu oraz wysokości rat kapitałowo-odsetkowych.
Jak widać, sankcja kredytu darmowego dotycząca “hipotek” z lat 2011 – 2017 jest uzasadniona wyłącznie brakiem wymaganych informacji w umowie kredytowej. Chodzi o pominięcie w umowie o kredyt zabezpieczony hipoteką lub wadliwe sformułowanie w tej umowie co najmniej jednego z elementów treści wymienionych w art. 35 lub w art. 69 ust. 2 ustawy – Prawo bankowe, do którego odesłano z art. 35 (zobacz: Z. Ofiarski [w:] Ustawa o kredycie konsumenckim. Komentarz, Warszawa 2014, art. 46).
Czy sankcja kredytu darmowego może obejmować kredyty z lat 2011 – 2017 o dowolnej wartości?
Niestety nie, ponieważ warunkiem objęcia kredytów z tego okresu (udzielonych od 18 grudnia 2011 r. do 22 lipca 2017 r.) sankcją kredytu darmowego jest ich wartość nieprzekraczająca 255 550 zł.
Czy możliwość skorzystania z sankcji kredytu darmowego dotyczy również pożyczek zabezpieczonych hipoteką, których udzielono od 18 grudnia 2011 roku do 22 lipca 2017 roku?
Tak, pożyczki hipoteczne z tego okresu również mogą zostać objęte sankcją kredytu darmowego na podstawie uchylonego artykułu 46 ustawy o kredycie konsumenckim. Warunkiem jest jednak początkowa wartość takich pożyczek nieprzekraczająca limitu wymienionego w poprzedniej odpowiedzi (255 550 zł).
