Umowa deweloperska to kontrakt, który wzbudza słuszne skojarzenia z rynkiem pierwotnym nieruchomości. Taki rodzaj umowy jest często zawierany. W czasach dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, nasi rodacy podpisywali z deweloperami ponad 100 000 umów deweloperskich rocznie. Każda taka podpisana umowa deweloperska na pewno była jedną z ważniejszych w życiu dla osoby nabywającej nowy dom lub mieszkanie. Mówimy przecież o kontrakcie dotyczącym nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych. Umowa deweloperska wprawdzie nie przenosi własności domu lub mieszkania, ale trzeba pamiętać, że na jej podstawie zostają ustalone wszystkie kluczowe aspekty przyszłej transakcji – np. cena za nieruchomość. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jakie elementy zawiera poprawnie sporządzona umowa deweloperska. Zwracamy uwagę na fakt, że wspomniana umowa w 2021 roku została uregulowana przez nową ustawę deweloperską. Zmiany związane z przyjęciem nowej ustawy deweloperskiej nie są fundamentalne, ale mimo wszystko warto zwrócić na nie uwagę.
Warto zdawać sobie sprawę, że umowa deweloperska w polskim porządku prawnym pojawiła się dopiero 29 kwietnia 2012 roku. Wtedy w życie weszła bowiem pierwsza ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Wcześniej deweloperzy zawierali ze swoimi klientami umowy przedwstępne o różnej formie i treści. Zdarzały się umowy w zwykłej formie pisemnej, co stwarzało pewne ryzyko dla nabywcy nieukończonego mieszkania lub domu.
Odpowiadając na ten problem, na początku minionej dekady ustawodawca zadecydował, że umowy przedwstępne zastąpi ustandaryzowana umowa deweloperska sporządzana w formie notarialnej. Wraz ze wspomnianą umową, wprowadzono wymóg dotyczący wpisu roszczenia klienta o przeniesienie własności lokum do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Razem z umową deweloperską pojawił się też obowiązek przechowywania środków wpłaconych przez nabywcę domu lub mieszkania na mieszkaniowym rachunku powierniczym (otwartym lub zamkniętym).
Nowa ustawa deweloperska z 2021 r. utrzymała ten system zabezpieczeń dla konsumenta. Wspomniana ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177) dodatkowo wprowadziła rozwiązanie polegające na tym, że umowa deweloperska jest powiązana z wpłatą środków na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Zadaniem DFG jest zwrócenie pieniędzy niedoszłemu nabywcy lokum w razie upadłości dewelopera lub problemów z odzyskaniem wpłaconych środków (np. po odstąpieniu od umowy deweloperskiej). Obowiązek wpłaty środków na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, przez 2 lata (do 30 czerwca 2024 r.) nie dotyczy inwestycji, w przypadku których co najmniej jedną umowę deweloperską zawarto przed 1 lipca 2022 r.
Obydwie ustawy deweloperskie ze względu na swój ochronny charakter zawierają przepisy bezwzględnie obowiązujące oraz jednostronnie bezwzględnie obowiązujące. Bezwzględny charakter niektórych przepisów oznacza, że strony nie mogą wprowadzać podczas sprzedaży nowego lokum ustaleń innych aniżeli te, które określił ustawodawca. Normy jednostronnie bezwzględnie obowiązujące występują jednak częściej w dwóch ustawach deweloperskich. Przykładem jednostronnej swobody są klauzule, które zawiera umowa deweloperska. Artykuł 42 nowej ustawy deweloperskiej oraz artykuł 28 ze starszej ustawy wskazuje, że nieważne są tylko te elementy umowy deweloperskiej, które regulują prawa i obowiązki klienta w sposób mniej korzystny niż ustawa. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby umowa deweloperska zawierała bardziej dogodne dla klienta warunki zakupu lokum (względem przepisów ustawowych).
O swobodzie nie ma natomiast mowy w przypadku elementów, które musi zawierać każda umowa deweloperska. Najważniejsze takie obowiązkowe elementy to:
Warto dodać, że umowa deweloperska czasem zawiera również inne elementy i uregulowania (np. dotyczące zadatku). Jest to dopuszczalna praktyka, o ile nie sprzeciwia się ona ogólnej funkcji umowy deweloperskiej i nie prowadzi do naruszenia praw konsumenta.
