Zasiedzenie z całą pewnością jest bardzo specyficzną instytucją prawa cywilnego, która sprawia, że tak zwany posiadacz samoistny po spełnieniu dodatkowych warunków staje się właścicielem i to w sposób nieodpłatny. Co więcej, zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy samego prawa, a późniejsze postanowienie sądu w kwestii zasiedzenia jedynie potwierdza nabycie prawa własności. Scenariusz polegający na tym, że posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości jest niekorzystny z punktu widzenia dotychczasowego właściciela. Warto zatem wyjaśnić, na jakich zasadach możliwe jest przerwanie biegu zasiedzenia. Nasz artykuł tłumaczy, jak przerwać zasiedzenie w sposób legalny i dostarczający dowodów sądowi. Przy okazji przypominamy pewne informacje dotyczące zasiedzenia. Są one ważne również dla osób korzystających z nieruchomości. Wiele z nich wbrew swojej opinii nie będzie w ogóle mogło zasiedzieć tej nieruchomości.
Internauci pytający o przerwanie biegu zasiedzenia powinni zdawać sobie sprawę, że w pewnych sytuacjach w ogóle nie istnieje obawa o możliwość zasiedzenia nieruchomości przez osobę trzecią. Dobrym przykładem jest sytuacja, w której została podpisana długoletnia umowa dzierżawy. W takim przypadku, właściciel nieruchomości nie musi pytać, jak przerwać zasiedzenie, ponieważ dzierżawca pozostający stroną umowy dzierżawy nie ma statusu posiadacza samoistnego. W tym kontekście znaczenia nie będzie miał fakt, czy czynsz jest regularnie płacony. Do ewentualnego zasiedzenia mogłoby dojść po upływie odpowiedniego okresu nieprzerwanego posiadania, gdyby były dzierżawca w dalszym ciągu użytkował nieruchomość i władał nią jak właściciel mimo wygaśnięcia umowy. Identyczna sytuacja dotyczy najemcy nieruchomości.
Pamiętajmy, że zgodnie z artykułem 336 kodeksu cywilnego, dzierżawca i najemca to posiadacz zależny, a nie samoistny. Posiadaczem zależnym jest również użytkownik i zastawnik, a także każda inna osoba posiadająca prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Ponadto posiadacz samoistny nie traci posiadania poprzez to, że oddał innej osobie rzecz (ruchomość lub nieruchomość) w posiadanie zależne. Opisywane zasady sprawiają, że osoby posiadające z dzierżawcą lub najemcą trwającą umowę nie muszą pytać, jak przerwać zasiedzenie nieruchomości lub jak wygląda przerwanie biegu zasiedzenia. Z drugiej strony konieczne jest jednak kontrolowanie terminu wygaśnięcia umów zawartych na czas określony i odpowiednie zabezpieczenie każdej umowy (z możliwością wykonania u notariusza kopii za zgodność z oryginałem).
Warto wiedzieć, że w przypadku nieruchomości rolnych, dodatkowym zabezpieczeniem jest art. 172 par. 3 kodeksu cywilnego. Wskazuje on bowiem, że nabycie nieruchomości rolnej poprzez zasiedzenie jest możliwe tylko w stosunku do rolnika indywidualnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Osoba niespełniająca definicji rolnika indywidualnego nie zasiedzi zatem nieruchomości rolnej – nawet po spełnieniu warunków dotyczących upływu terminu nieprzerwanego posiadania.
Ze względu na doniosłe skutki, jakie wywołuje zasiedzenie, ustawodawca przewidział długi okres nieprzerwanego posiadania jako warunek. Przypomnijmy, że chodzi o okres dwudziestoletni (w razie dobrej wiary posiadacza samoistnego) lub trzydziestoletni (w przypadku złej wiary). Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danej sytuacji przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (zobacz: M. Balwicka-Szczyrba, L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 172). Natomiast posiadanie samoistne polega na tym, że dana osoba przez cały czas musi znajdować się w sytuacji pozwalającej na wykonywanie czynności, których mógłby dokonywać właściciel. O samoistnym posiadaniu świadczą czynności obiektywne i weryfikowalne. Przykładem jest chociażby ogrodzenie nieruchomości, dokonywanie remontów, samodzielne pobieranie pożytków z nieruchomości (np. plonów) tak jak właściciel i spełnianie obowiązków podatkowych.
Na korzyść posiadacza samoistnego działa domniemanie istnienia dobrej wiary określone przez artykuł 7 kodeksu cywilnego, które oznacza, że złą wiarę posiadacza trzeba wykazać w postępowaniu sądowym. Drugie ważne domniemanie wskazuje, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (patrz: artykuł 339 kodeksu cywilnego). Istnieje również domniemanie ciągłości posiadania (zobacz: artykuł 340 oraz 345 KC). Co więcej, dotychczasowy właściciel nieruchomości nie może podnosić zarzutu o sprzeczności zasiedzenia z zasadami współżycia społecznego (zobacz: J. Naczyńska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 172). W toku postępowania sądowego o zasiedzenie to dotychczasowy właściciel musi udowodnić, że posiadacz samoistny (tzw. uzukapient) był w złej wierze, jego posiadanie nie miało charakteru samoistnego lub miało miejsce skuteczne przerwanie terminu zasiedzenia.
Z punktu widzenia właściciela, najlepszym rozwiązaniem jest szybkie przerwanie terminu zasiedzenia. Tym bardziej, że wspomniane wcześniej domniemania prawne są korzystne z punktu widzenia posiadacza samoistnego. Na całe szczęście, właściciel nieruchomości ma wiele możliwości obrony przed zasiedzeniem. Poza tym przerwanie terminu zasiedzenia skutkuje jego „wyzerowaniem”. Osoba pytająca jak przerwać zasiedzenie powinna wiedzieć, że taki efekt można osiągnąć poprzez każdą czynność przed sądem, innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Innymi słowy, właściciel musi zacząć się upominać o swoją własność w sposób formalny. Istnieją różne sposoby na przerwanie terminu zasiedzenia, a właściwy wariant może podpowiedzieć ekspert prawny. Przykładem działania, które powoduje przerwanie terminu zasiedzenia jest między innymi:
Warto pamiętać, że po każdym przerwaniu bieg terminu zasiedzenia nieruchomości jest automatycznie wznawiany. Jednak istnieje tutaj bardzo ważne zastrzeżenie. Otóż, ponowny bieg terminu zasiedzenia zostaje wstrzymany na czas trwającego postępowania sądowego lub egzekucyjnego. Właściciel nieruchomości nie musi się zatem obawiać, że w czasie trwania sprawy sądowej (często przewlekłej) dojdzie do zasiedzenia nieruchomości przez posiadacza samoistnego.
Co więcej, bieg terminu zasiedzenia ulega zawieszeniu jeśli uprawniony właściciel z powodu siły wyższej nie może dochodzić swoich roszczeń. W tym przypadku, zawieszenie terminu trwa przez cały czas istnienia przeszkody. Co do zasady, choroba lub pobyt w zakładzie karnym nie stanowi jednak sytuacji uzasadniającej zawieszenie terminu zasiedzenia (zobacz: L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 121). W kontekście działania siły wyższej rozumie się natomiast katastrofy naturalne oraz takie zdarzenia jak wojny, zamieszki i stany wojenne, które uniemożliwiają zainteresowanemu właścicielowi powrót do kraju i przerwanie terminu zasiedzenia.
