Jeżeli przygotowalibyśmy listę tematów związanych z zakupem mieszkania lub domu, to zdolność kredytowa na pewno znajdowałaby się w ścisłej czołówce. Oczywiście, nie tylko w kredycie hipotecznym taka zdolność odgrywa dużą rolę. Jednak z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego, to właśnie kwestia zdolności kredytowej przy zakupie lokum lub budowie domu jest najbardziej istotna. Dlatego nasz artykuł skupia się na takiej hipotecznej perspektywie. Przedstawiamy w nim wszystkie podstawowe informacje na temat zdolności kredytowej oraz sposobów jej podniesienia. Zacznijmy jednak od najbardziej podstawowych kwestii, czyli wyjaśnienia czym tak naprawdę jest zdolność kredytowa i jak ją rozumieć. Tutaj zdarzają się bowiem błędy i nieporozumienia.
Na wstępie warto zwrócić uwagę na błąd, który dość często popełniają osoby mniej zaznajomione z zasadami kredytowania nieruchomości. Chodzi o zamienne stosowanie pojęcia zdolności kredytowej oraz wiarygodności kredytowej. Tymczasem są to dwie zupełnie inne kwestie. Zdolność kredytową można utożsamiać z kwotą (najczęściej maksymalną), którą bank może pożyczyć klientowi w danych warunkach. Czasem zdolność kredytowa bywa przeliczana na liczbę metrów kwadratowych mieszkania lub domu możliwych do kupienia za kwotę, której pożyczenie oferuje bank. Wydaje się jednak, że takie ujęcie mówi bardziej o zdolności nabywczej. Zdolność kredytowa to natomiast kwota wyrażona w złotych.
Natomiast wiarygodność kredytową trzeba łączyć z ryzykiem dla banku. Chodzi o ocenę wiarygodności klienta w kontekście prawdopodobieństwa zwrotu wnioskowanej kwoty. Warto pamiętać, że są czasem wnioskodawcy posiadający odpowiednie dochody, którym bank jednak nie pożyczy kwoty widniejącej na wniosku kredytowym. Przykładem może być osoba, która uzyskuje dość wysokie dochody, ale jednocześnie cechuje się też nie najlepszą historią kredytową, o której mówi baza danych BIK. Czasem osoby teoretycznie dość dobrze sytuowane, ze względu na brak finansowej rozwagi i dyscypliny notują całkiem spore opóźnienia w spłacie kredytów. W przypadku takich klientów banku zamierzających kupić lokum, to wcale nie zdolność kredytowa musi być największym problemem.
Zdolność kredytowa w bardzo wielu przypadkach jest wiązana z dochodem osoby wnioskującej o kredyt. Rzeczywiście, dochód to ważna, ale nie jedyna determinanta zdolności kredytowej. Poniżej wymienimy inne aspekty, które wpływają na poziom zdolności kredytowej. Najpierw warto jednak zwrócić uwagę, że w kontekście zdolności kredytowej dochód przyszłego kredytobiorcy nie musi być ograniczony tylko do wpływów związanych z pracą etatową. Banki akceptują bowiem szereg innych źródeł dochodu – na przykład dochody z działalności gospodarczej, z umów cywilnoprawnych, z rent i emerytur oraz z najmu i dzierżawy. Warto odnotować, że kredytodawcę interesują dochody w ujęciu netto, a więc takie, które pokazują faktyczne możliwości finansowe gospodarstwa domowego. Dochód netto służy między innymi do obliczenia wysokości wskaźnika DSTI (ang. debt service to income), o którym będziemy jeszcze wspominać w dalszej części naszego artykułu.
Na zdolność kredytową wpływają również takie czynniki jak na przykład rodzaj oprocentowania oraz rodzaj rat. Warto mieć świadomość, że okresowo stała stopa oprocentowania jest zwykle nieco większa niż stawka zmienna, co negatywnie wpływa na poziom raty i może obniżać zdolność kredytową (mimo braku ryzyka związanego ze zmianami stóp procentowych w okresie stabilizacji oprocentowania). Malejące raty zamiast równych też obniżają zdolność kredytową, ponieważ ich poziom na początku jest o wiele wyższy. Tymczasem bank musi dążyć do tego, aby relacja pierwszej raty do dochodu netto gospodarstwa domowego nie przekraczała poziomu 50% – 60%. Taką relację odzwierciedla właśnie wspomniany wcześniej wskaźnik DSTI. Nie chodzi jednak tylko o kwestie związane z takim lub innym wskaźnikiem, lecz o bezpieczeństwo kredytobiorcy. Konieczność przeznaczania połowy dochodu na ratę kredytową oznacza spore obciążenie finansowe.
Zdolność kredytowa zależy również od długości okresu spłaty. Jak wiadomo, wydłużenie okresu spłaty skutkuje obniżeniem miesięcznej raty kredytu na tę samą kwotę. Z drugiej strony, rosną również łączne koszty kredytowe. Jest jeszcze trzeci aspekt. Mianowicie, mniejsza miesięczna rata dzięki dłuższej spłacie oznacza, że można jeszcze pożyczyć większą kwotę w celu “dobicia” do maksymalnego dopuszczalnego przez bank poziomu wskaźnika DSTI (wynoszącego np. 55%). Oczywiście, pożyczanie od banku jak największej kwoty i maksymalizowanie zdolności kredytowej nie jest obowiązkiem, a co więcej bywa ryzykowne. Większość rodaków jednak tak robi ze względu na kiepską relację pomiędzy wynagrodzeniami oraz cenami metrażu. Komisja Nadzoru Finansowego w odpowiedzi na takie praktyki nieco ograniczyła możliwość “pompowania” zdolności kredytowej.
W praktyce zdolność kredytowa zależy też mocno od regulacji wprowadzanych przez nadzór finansowy. Wydaje się, że ten aspekt jest zbyt słabo akcentowany przez media. Tymczasem regulacje Komisji Nadzoru Finansowego mają spory wpływ na zdolność kredytową. Mowa o następujących zasadach i ograniczeniach dotyczących udzielania kredytów mieszkaniowych:
Dodajmy, że w 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła istotne zmiany dotyczące poziomu buforów stopy procentowej. Nowe zasady premiują osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe z okresowo stałym oprocentowaniem, co częściowo kompensuje wspomniany wcześniej negatywny wpływ stałego oprocentowania na zdolność kredytową. Warto pamiętać, że nawet w przypadku kredytów okresowo “stałoprocentowych”, podstawowy poziom bufora to 2,50 punktu procentowego. Taki bufor sprawia, że zdolność kredytowa jest wyraźnie mniejsza, choć spada jednocześnie ryzyko tego, iż po wzroście raty klient banku będzie przytłoczony swoim zobowiązaniem.
Powyżej wyjaśniliśmy jak zdolność kredytowa jest kształtowana przez różne czynniki. Dla wielu osób ciekawa może być też odpowiedź na pytanie o to, jak można zwiększyć zdolność kredytową. Chodzi o mniej oczywiste porady niż te rekomendujące np. zwiększenie dochodu. Wzrost zdolności kredytowej na pewno jest możliwy w przypadku osób, które posiadają inne, dużo mniejsze zobowiązania niż przyszły kredyt mieszkaniowy. Spłata takich długów na pewno powiększy zdolność kredytową. Pamiętajmy w tym kontekście, że banki “widzą” również zadłużenie wynikające z pożyczek pozabankowych. Dobrym pomysłem może być też rezygnacja z wszelkiego rodzaju limitów kredytowych oraz kart kredytowych, które automatycznie zmniejszają zdolność kredytową. Warto wiedzieć, że zdolność kredytowa rośnie po dołączeniu innego kredytobiorcy (np. krewnego). Musi to być jednak osoba o stałych dochodach, która w przeszłości nie miała problemów ze spłatą zobowiązań kredytowych.
