Pierwsza ustawa deweloperska z 2011 roku wprowadziła przepisy dotyczące prospektów informacyjnych. Warto mieć świadomość, że wcześniej prospekt informacyjny dewelopera w ogóle nie istniał jako pojęcie prawne. Firmy deweloperskie przekazywały informacje o swoich projektach w sposób bardzo zróżnicowany. Ustawodawca stwierdził zatem, że potrzebna jest standaryzacja informacji, jakie również obecnie zawiera prospekt informacyjny dewelopera. Należy przypomnieć, że od 1 lipca 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która wprowadziła pewne zmiany w kontekście prospektów informacyjnych. Warto je przedstawić i jednocześnie odpowiedzieć na podstawowe pytanie z tytułu (Prospekt informacyjny dewelopera: co powinien zawierać?). Oczywiście, nawet najbardziej doskonałe przepisy dotyczące obowiązków informacyjnych firmy deweloperskiej nie spełnią swojej roli, jeśli nabywca nowego lokum zrezygnuje z dokładnego przeczytania prospektu.
Wspomniana już wcześniej standaryzacja informacji przekazywanych przez deweloperów wyraża się między innymi w tym, że ustawy deweloperskie dokładnie określają, jakie elementy powinien zawierać prospekt informacyjny dewelopera. Mowa o następujących aktach prawnych:
Warto pamiętać, że pierwsza z powyższych ustaw obowiązuje jeszcze przez dwa lata (od 1 lipca 2022 r. do 30 czerwca 2024 r.) w przypadku inwestycji z co najmniej jedną umową deweloperską podpisaną przed 1 lipca 2022 r. Jeżeli chodzi o inwestycje objęte starszymi przepisami, to nieco inaczej uregulowany jest też prospekt informacyjny dewelopera. Później dokładnie opiszemy na czym polegają różnice w tym aspekcie pomiędzy nowszą i starszą ustawą deweloperską. Na razie warto skupić się na wspólnych przepisach tych aktów prawnych, które mówią co powinien zawierać prospekt informacyjny dewelopera.
Obydwie ustawy deweloperskie określają dokładny wzór prospektu informacyjnego dewelopera. Taki wzór jest bardzo obszerny, więc nie sposób wymienić wszystkich informacji, które on zawiera. My ograniczymy się do wskazania najważniejszych aspektów, które prezentuje każdy prospekt informacyjny dewelopera:
W związku z dużą liczbą prezentowanych informacji, trzeba się spodziewać, że prospekt informacyjny dewelopera będzie liczył sobie nawet 10 – 15 stron. Pobieżna lektura takiego dokumentu przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem to zły pomysł. Nie warto ulegać presji pracowników działu sprzedaży. Potencjalny klient ma prawo spokojnie zapoznać się z prospektem udostępnionym w formie papierowej lub elektronicznej – na przykład po powrocie do domu. Warto też wiedzieć, że deweloper powinien informować o zmianach w prospekcie i/lub jego załącznikach wszystkie osoby potencjalnie zainteresowane zawarciem umowy. Zmiany muszą być wyraźnie wyróżnione – tak aby nie było wątpliwości, że prospekt informacyjny dewelopera jest aktualny.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, prospekt informacyjny dewelopera powinien zostać sporządzony jeszcze przed wprowadzeniem danej inwestycji deweloperskiej do sprzedaży. Ustawa deweloperska z 2021 roku przewiduje również inną zasadę. Mianowicie, ten akt prawny mówi, że prospekt informacyjny dewelopera musi zostać udostępniony zainteresowanej osobie jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub umowy zobowiązującej do zakupu ukończonego lokum. To nowość, gdyż starsza ustawa deweloperska z 2011 r. nie przewiduje takiego obowiązku i mówi tylko o przekazaniu prospektu przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Warto pamiętać, że przepisy starszej ustawy deweloperskiej z 2011 r. dla niektórych inwestycji deweloperskich obowiązują do połowy 2024 roku. To oznacza między innymi brak ustawowego uregulowania umowy rezerwacyjnej. Nowsze regulacje z 2021 r. informują z kolei, że prospekt informacyjny dewelopera jest integralnym elementem umowy rezerwacyjnej. Taki prospekt zawsze musi też być częścią umowy deweloperskiej (niezależnie od daty wprowadzenia inwestycji na rynek), co negatywnie wpływa na wysokość notarialnej opłaty za wypisy.
